土地这么多，房价还能涨吗？

土地多了，房价就稳了？GLS正在为私宅市场“降温定锚”

近几年，新加坡私宅价格涨幅持续放缓。

但很多人可能忽略了一个关键事实：这并不是因为土地供应收紧，而恰恰相反，是因为土地供应持续增加。

自2022年起，政府通过政府售地计划（GLS），持续扩大私宅用地供应，为市场建立了一个清晰、可预期的未来供应管道。这种“有节奏、有规模”的供地策略，正在帮助私宅市场从疫情后的快速上涨，过渡到一个更平衡、更可持续的阶段。

从2022到2025：土地供给增加，价格同步降速

数据显示，2022至2025年间，每一轮GLS（无论是上半年还是下半年），列入Confirmed List与Reserve List的私宅单位数量，整体呈现出明显上升趋势。

与此同时，私宅价格涨幅逐年放缓：

2022年：全年上涨8.6%（疫情后反弹最强）
2023年：涨幅降至6.8%
2024年：进一步放缓至3.9%
2025年：再降至3.4%，为2020年以来最低

根据最新快报数据，2025年第四季度私宅价格仅环比上涨0.7%，低于第三季度的0.9%，显示价格动能持续降温。

这一趋势说明：价格放缓并非需求消失，而是供应预期变得清晰。

不是“缺地”，而是“看得见的地”

非常关键的一点是：这轮价格降温，发生在土地持续增加的背景下，而不是土地紧缺。

GLS的持续扩容，提升了市场对未来新盘供应的可见度，让买家、发展商都更容易形成稳定预期，从而减少因“稀缺焦虑”而推高价格的情况。

换句话说，市场并不是在进入“供不应求”的结构性阶段，而是在向一个更健康的供需平衡靠拢。

1H2026 GLS：供应仍处高位，并非收紧

在2026年上半年GLS中，单是确定地块就可发展约4,575个私宅单位，比过去10年平均水平高出一半以上。

虽然这一数量略低于2025年下半年的4,725个单位，但从历史角度来看，仍然处于明显偏高水平。这并不是政策转向收紧，而更像是一种精细化、校准式的供地节奏调整。

这反映出政府的明确态度：维持长期土地供应稳定，避免因短缺而推高房价。

市场选择少，更多是发展商节奏，而不是没地

有时市场会感觉“新盘好像少了”，但这并不等同于土地不足。

实际上，更多是因为发展商在当前环境下，更注重推盘节奏与去化效率，而不是一次性集中推出。

这是一种更成熟、更理性的开发策略，而非供应受限。

数据也印证了这一点：

2025 年全年新盘推出约11,430个单位，是2013年以来最高水平之一。

这些项目大多来自前几年（2023–2024年）批出的GLS地块，说明供地政策正在逐步、有效地转化为真实市场供应。

2026年展望：由外围区（OCR）“稳住市场”

展望2026年，新盘供应预计约13,560个单位，其中：

OCR（非中央区）：约 64.9%
RCR（中央区边缘）：约 22.2%
CCR（核心区）：约 12.9%

这意味着，2026年的新盘市场，依然将由外围区主导，核心支撑来自组屋升级买家与自住需求。

随着多个大型OCR项目陆续推出，加上利率环境逐步改善，市场将继续以“量稳、价缓”的方式运行。

这是降温，不是降级

整体来看，新加坡私宅市场并没有“过热失控”，反而正在进入一个更理性、更有序的阶段。

土地供应的持续释放，为市场提供了稳定锚点。

综合多方预测，2026年私宅价格预计上涨约2.5%–4.0%，属于温和、可持续的增长区间。