融资成本上升，新加坡房地产投资进入“精挑细选”阶段

今年冲纪录，明年更谨慎：新加坡房地产投资风向正在变化

经历活跃的2026年后，新加坡房地产大宗投资市场，可能在2027年放慢脚步。

根据房地产咨询机构的判断，随着融资成本上升，买家正重新评估收购价格与投资回报。一些大型交易的谈判时间拉长，也有资产面对出价偏低，甚至无人出价的情况。

不过，交易节奏放缓，并不代表投资者全面撤离。市场正在变得更有选择性：买入价格是否合理、租金收入是否稳定，以及资产未来能否提高收入，正成为更重要的考量。

Marina One大型交易传出变数

Marina One商业部分的潜在出售，是近期备受关注的交易之一。

这项交易此前传出的价格约为57亿新元，若完成，将成为新加坡规模最大的单一资产房地产交易。市场原本预期，置地公司旗下的新私人基金可能接手，并于今年8月完成交易。

但到了10月初，市场开始传出交易可能告吹的消息。

目前，交易受阻的具体原因并未明确。庞大的收购金额、交易条款，以及筹资安排，都可能影响进展，不能单纯归因于利率。

但这宗交易的变化，确实发生在投资者更审慎、融资成本前景更不确定的背景下。

借钱成本提高，买家重新算账

对于需要贷款收购房地产的投资者来说，利息支出增加，会直接影响投资是否划算。

简单来说，租金收入没有同步增加，但贷款成本上升，投资者实际能留下的收益就可能减少。

这也是部分买家重新评估报价的原因，尤其是租金回报空间原本就较窄的办公楼资产。

目前市场上受到关注的办公楼资产，还包括Lazada One、30 Raffles Place、Bugis Junction Towers、Paya Lebar Green及One Raffles Place等。

除了融资，投资者也在考虑国际局势、经济前景，以及人工智能对企业用人和办公需求可能带来的变化。

2026年仍有望创纪录，2027年预计回落

虽然第三季度交易放缓，新加坡全年房地产投资成交额仍有望创下新高。

第一太平戴维斯预计，2026年总投资成交额约为550亿新元；2027年则可能回落至350亿至450亿新元。

这一统计涵盖商业房地产、住宅投资交易及政府售地，并非单指新公寓销售，也不是房价预测。

今年已完成的大型交易，包括：

这些大额交易推高了全年表现，也意味着明年的市场将面对较高的比较基数。

即使2027年成交额回落，仍可能接近2022年至2024年间较高的年度水平，部分今年开始谈判的项目，也可能延至明年完成。

第三季度降温，不等于市场突然转弱

根据不同咨询机构的估算，扣除政府售地后，2026年前九个月的房地产投资成交额约为288亿至340亿新元。

第三季度则约为38亿至69亿新元。不同机构的统计口径有所差异，因此数字并不完全一致。

市场分析认为，第三季度放缓，一方面与融资成本有关，另一方面也因为上半年成交基数较高。

对于收入较稳定、长期发展前景清晰的资产，投资者仍在积极评估。变化主要在于：买家愿意花更多时间比较，也更重视买入价格。

买卖双方，对价格的期待出现距离

当前交易的一项难点，是买卖双方对价格的理解不同。

卖家可能仍参考2026年活跃市场中的成交水平；买家则会把未来融资支出、经营风险及预期收益计入报价。

如果双方无法达成共识，交易便可能延后。

因此，影响成交的不只是利率升降，还包括卖方是否愿意调整预期，以及买方认为资产能否在合理价格下带来足够收入。

与此同时，报道指出，新加坡的融资成本相较部分其他市场仍具竞争力，不能把“未来可能上升”理解为“目前所有投资都已缺乏吸引力”。

办公楼更敏感，零售与工业地产仍受关注

不同房地产类别，对融资成本的承受能力也有所不同。

核心商务区甲级办公楼的收益率一般约为3%至4%。如果贷款成本明显上升，投资回报空间可能更容易受到挤压。不过，有限的新供应及企业租赁需求，仍可为部分优质办公楼提供支持。

相比之下，报道引用的市场参考显示：

• 99年地契零售资产的净收益率通常约为4%至5%；
• 剩余地契约20至25年的工业资产，收益率可达约6%至6.5%。

这些数字涉及不同资产和计算条件，不能只凭收益率高低判断哪一类更值得买。尤其是工业地产，还需考虑剩余地契、租约、维修及使用限制等因素。

酒店、服务式住宅、共居项目及物流设施，也继续受到部分投资者关注。

2027年仍有大型交易可期

市场预计，若Marina One、One Raffles Place及Frasers Tower等大型办公楼交易能够落实，可能带动2027年上半年的投资活动。

此外，一些大型工业地产交易仍在筹备中。发展商为补充土地储备，参与政府售地的需求也预计继续存在。

部分已进入深入谈判或尽职调查阶段的交易，仍有机会在近期完成。但大型房地产收购需要审查租约、建筑状况、财务及法律文件，投资者通常不会只为节省短期利息而仓促签约。

下一阶段，更看重资产能否持续赚钱

市场对2027年的判断，是投资重点可能从追求成交规模，转向更仔细地选择资产。

投资者将更关注：

• 租户是否稳定，空置空间能否减少；
• 租金是否有合理增长空间；
• 维修和运营开支能否控制；
• 买入价格是否为未来风险留下余地。

对普通购房者而言，也应留意这篇报道讨论的是大宗房地产投资市场。大型办公楼收购放缓，并不能直接推导为住宅价格必然下跌。

无论是机构收购整栋物业，还是个人购买住宅，合理的入手价格、可承担的融资支出，以及适合自身需要的持有安排，仍是判断一项购买是否合适的重要基础。