住宅+酒店地段齐发，2025GLS市场再掀波动？

三幅私宅地段同步招标：加冷弄与杜尼安路最受关注，料掀激烈竞投

新加坡市区重建局（URA）在不到两周内再次推出三幅私宅正选名单地段，并开放一幅酒店地段供发展商申请勾出。若全部成功售出，预计可为市场带来多达 1495 个住宅单位与 440 间酒店客房，成为今年下半年 GLS 市场的另一波重要供应。

这一消息甫出，便引发业内人士热烈讨论。多名分析师指出，今年以来发展商竞投 GLS 的参与度明显提升，部分热门地段更吸引六到十组发展商出价，显示市场对优质地块的需求持续强劲。

加冷弄地段：兼具河景与地铁优势，预计成竞投焦点

三幅私宅地段中，最受关注的莫过于位于加冷弄（Kallang Close）的住宅地段。占地约 1.15 公顷，可兴建约 470 个单位，位置毗邻加冷河，并处于三所小学的两公里范围内，具备稀缺的滨水居住属性。

分析师预计将吸引四到七组发展商竞投，每平方英尺地价可能落在 1350 至 1450 元区间。

这是加冷河附近首个推出的私宅地段，具有先发优势，发展商可以更好打造差异化卖点，吸引市场关注。

加冷作为成熟区域，具备地铁、河景与城市更新潜力等综合优势，预计会成为下一批热门住宅区之一。新加坡能提供滨水居住体验的地段并不多，且加冷地铁站步行可达，相信会引发积极竞投。

不过，加冷周边部分区域仍处于早期发展阶段，整体改造计划仍在推进，可能对竞标价形成一定抑制作用。

此前政府亦宣布将在 Kampong Bugis 打造约 4000 个滨水住宅单位，显示加冷河一带未来具有庞大发展空间。

杜尼安路地段：马城（Turf City）规划带动热度，再掀 CCR 土地争夺战

另一块市场关注度极高的地段位于杜尼安路（Dunearn Road），属于核心中央区（CCR），占地约 1.9 公顷，可建设 330 个住宅单位，并允许底层作为商业空间使用。

该地段位于第六道（Sixth Avenue）地铁站旁，亦是武吉知马马城地区第二个推出的住宅地段，而此前马城首幅地段曾吸引九方竞投，最高出价达到每平方英尺 1410 元，显示发展商对该区未来发展极具信心。

分析师预计，此次杜尼安路地段的竞投也会相当激烈，至少会有七组发展商参与。

除了马城计划持续推进，附近的荷兰坪（Holland Plain）地段也可能在 2026 年上半年进入正选名单。如果未来数个地段陆续推出并售出，这一区域在未来两年内可能新增 1225 个住宅单位，形成规模效应，带动区域发展，同时也让未来房价维持相对稳定。

伦多中路地段：第八幅推出的伦多地块，发展商竞投意愿或转弱

相比加冷与杜尼安路，伦多中路（Lentor Central）这块地段的竞投热度预料较为温和。

这个占地 1.59 公顷、可兴建 560 个单位的地段，是伦多规划区推出的第八幅住宅地段。今年四月刚完成的上一幅伦多地段仅吸引两组发展商出价，最终以每平方英尺 920 元成交。

伦多区域目前已有六个住宅项目在售，其中多数单位已接近售罄，显示买家对该社区认同度高。然而随着区域内已有大量土地开发，加上未来 GLS 供应陆续推出，分析师认为发展商可能将注意力转向其他尚未大量开发的区域。

预计此地段将吸引一至三方竞投，价格或落在 900 至 1000 元之间。

酒店地段：直落亚逸街综合住宿潜力强，预料吸引酒店与运营商合资出手

除了三幅私宅地段，市建局同时推出一幅位于直落亚逸街（Telok Ayer Street）的酒店用途地段供申请勾出，可开发约 440 间酒店客房与 135 个长住服务式公寓单位。

酒店与服务公寓的结合可产生协同效应，特别是在中央商业区（CBD）与金融区这类高需求区域，服务公寓可提供相对稳定的租金回报，而酒店部分则补足短期商务与旅游需求，有助整体项目提升投资回报。

预计，该地段有可能吸引酒店集团与住宿运营商组成合资团队申请勾出。

总结：热门与非热门地段分化明显，2025 年 GLS 市场料延续竞争格局

此次同步推出的地段反映政府持续向市场提供与需求相匹配的土地供应，而发展商的应对策略也逐渐呈现分化趋势——位置优越、发展潜力明确的地段将继续吸引大量竞争；而供应充足或同质化程度较高的区域，竞投热度则相对可控。

随着利率环境改善、区域规划推进与未来数年人口结构变化，2025 至 2026 年的 GLS 土地竞争格局仍将保持活跃。加冷弄与杜尼安路无疑将成为焦点，而伦多中路则可能成为发展商策略性布局的次要选择。