东海岸罕见小型政府售地，能否吸引发展商争夺？

东海岸将添约85套新住宅！East Coast Road政府售地启动招标

东海岸未来可能迎来一个规模较小、以家庭居住需求为主的新住宅项目。

市区重建局（URA）于9月29日宣布，正式推出East Coast Road住宅地段招标。该地段属于2026年下半年政府售地计划，地契为99年，预计可兴建约85套住宅。

与此同时，位于Serangoon North View的另一幅99年地契住宅地段，也已开放申请。该地段属于备售名单，预计可提供约235套住宅。

两幅地段的规模、周边配套和供应环境不同，市场对发展商参与意愿的判断也有所差异。

仅约85套，是历来住宅套数第二少的政府售地地段

按预计住宅套数计算，East Coast Road地段是历来推出的政府售地地段中，规模第二小的项目。

规模最小的是2018年2月获颁的Chong Kuo Road地段，后来发展为拥有84套住宅的The Essence。

East Coast Road地段被一条明渠分成两部分，面积分别为26,706平方英尺及32,527平方英尺。

根据招标条件，中标发展商可将两部分土地整合为一个项目，也可分别发展成两个项目。其中，第二部分土地还可用于兴建长住型服务式公寓。

这意味着，未来项目的具体形态仍有一定灵活性，并不一定全部发展为一般私人住宅。

平均单位面积至少100平方米，或吸引家庭与有地住宅换房买家

这幅地段的一项重要条件，是住宅单位平均面积不得少于100平方米，约相当于1,076平方英尺。

需要留意的是，这属于平均面积要求，并非每一套住宅都必须达到这一面积。

市场预计，未来项目可能以面积较大的家庭型住宅为主，也可能吸引希望从附近有地住宅搬入公寓、同时保留较宽敞居住空间的买家。

相比依靠小户型降低入场总价的项目，这类住宅更注重实际居住需求，包括空间、格局与周边生活环境。

靠近实乞纳地铁站，成熟生活配套是主要优势

East Coast Road地段位于成熟住宅区，步行可达汤申—东海岸线的实乞纳地铁站（Siglap MRT）。

附近有Siglap Centre及Siglap V，提供购物、餐饮及日常生活配套。

周边学校包括Opera Estate Primary School、Ngee Ann Primary School、CHIJ Katong Convent、St. Patrick’s School、Victoria School及Victoria Junior College。

成熟的居住环境与交通条件，是市场认为这幅地段能够吸引发展商关注的主要原因。

规模较小，投入门槛较低，但也有成本考量

与大型政府售地项目相比，East Coast Road地段所需的整体资金投入较少，发展商也较容易控制施工、定价及销售节奏。

作为对比，本月较早前获颁的New Upper Changi Road地段，预计可兴建约1,010套住宅。由凯德发展、华业集团及新加坡置地组成的财团，以约14亿3,000万新元中标，地价相当于每平方英尺容积率1,537新元。

不过，小型项目也有另一面：住宅套数较少，可能难以享有大型项目的规模效益。在建筑成本上升的情况下，发展商仍需仔细评估成本与潜在售价。

东海岸路沿线新供应有限，或有积压需求

East Coast Road地段所在的勿洛规划区，住宅需求仍受到市场关注。

今年4月，位于Bayshore、拥有515套住宅的Vela Bay，在开盘当天售出约72%，平均成交尺价为2,886新元。

近月来，勿洛规划区已有多幅政府售地地段获颁，包括New Upper Changi Road，以及分别于2025年7月和12月获颁的Bayshore Drive与Bedok Rise地段。

但如果只看East Coast Road沿线，新住宅供应仍相对有限。

附近此前获颁的政府售地地段位于Siglap Road，如今已发展为拥有841套住宅的Seaside Residences，并于2017年推出。当地最近一次新盘推出，则是2020年3月开售、仅有41套单位的77 @ East Coast。

因此，未来项目可能吸引一直希望在这一带购买新住宅的买家。

最高竞标价预测差距明显

市场对East Coast Road地段的竞标前景看法不一。市场预计至少吸引三至五家竞标者，最高出价可能介于1,100至1,500新元之间。

同时指出全球经济不确定性及建筑成本上升，可能影响竞标意愿。

上述数字均为市场预测，且属于土地价格，并非未来住宅的销售尺价。

East Coast Road地段的招标将于 12月3日中午12时截止。

实龙岗北地段开放申请，但未必会启动招标

另一幅位于Serangoon North View的地段，预计可兴建约235套住宅，目前已在备售名单下开放申请。

备售名单地段并不会自动进入公开招标程序。一般而言，须有发展商提交符合政府要求的最低出价申请，才可能启动招标。

该地段毗邻The Garden Residences。后者所在的Serangoon North Avenue 1政府售地地段，于2017年8月以每平方英尺容积率965新元获颁，后来发展为拥有613套住宅的项目。

Serangoon North View地段目前并不特别靠近地铁站，但距离未来跨岛线的实龙岗北站（Serangoon North，CR9）约700米，该站目标于2030年启用。

不过，附近即将增加的私人住宅供应，可能令发展商采取较谨慎的态度。

去年获颁的两幅Chuan Grove地段，合计预计可提供超过1,000套新住宅。此外，另一幅可兴建约935套住宅的Chuan Grove备售名单地段，也将于10月开放申请。

在周边供应增加的背景下，市场预计Serangoon North View地段短期内被申请启动招标的机会较低。

East Coast Road地段的看点，在于成熟地段、有限的新盘供应，以及偏向家庭需求的面积要求。它最终能吸引多少发展商、以什么价格成交，将为市场提供更多关于东海岸小型住宅项目需求的线索。