私宅转售市场展望：涨幅放缓但需求依旧稳健

今年新加坡私宅转售市场涨幅虽然连续第四年放缓，但全年仍预计取得 4% 至 5% 的增幅，与新私宅市场表现相近。根据过去十年的走势，转售私宅年均涨幅约为 4.3%，低于新私宅 8.0% 的年均涨幅，显示新项目在价格上涨方面仍更具动力。

市场分析师指出，在更多项目竣工以及利率持续回落的带动下，转售需求在 2025 年料将保持韧性。数据显示，今年转售私宅平均成交单价预计略低于 1800 元。过去三年，转售价分别上涨 8.7%、7.5% 与 5.1%，涨幅逐年趋缓，但整体价格水平仍稳步上行。

值得注意的是，尽管新盘销售在 2024 年表现火热，全年销量预计从 2023 年的 6469 个单位跳升至约 1.1 万个单位，但转售市场并未受到挤压，转售成交量仍超过 1.4 万宗，与去年相当。这显示新盘与转售市场的需求基础有所不同，两个板块可以并行发展。

支撑市场的重要因素之一是利率环境持续改善。

2025 年三个月复合新元隔夜利率（SORA）预计将下降约 1.8 个百分点，有助购房者大幅减少房贷支出，提高市场承接能力。不过，第四季度推出的一些新项目定价具吸引力，使部分买家从转售转向新盘。新旧盘价差从 2023 年的 39.9% 收窄至 2025 年约 26.5%，缩小的差距让更多买家愿意选择新私宅。

然而，从单位面积角度来看，新项目面积普遍更小，使得以尺价计算的新私宅依然明显高于转售市场。瑞联数据显示，2025 年新私宅平均成交尺价预计达到 2560 元以上，比转售市场高出逾四成。

展望 2026 年，分析师普遍认为转售私宅市场将继续维持稳健表现。随着更多住宅取得临时入伙证（TOP），转售供应自然增加，其中其他中央区（RCR）预计有 3977 个单位竣工，可抵消该区域新盘供应减少的影响，有助支撑房价。相较之下，中央区以外（OCR）的竣工单位相对较少，有助平衡供应过剩带来的价格压力。瑞联预测，2026 年转售交易量将保持在 1.4 万至 1.5 万宗之间，价格预计小幅上涨 2% 至 4%。

2025 年转售成交量可能介于 1 万至 1.2 万宗，略低于今年。他指出，地缘政治不确定性、关税政策变化、经济增长放缓及招聘市场谨慎等因素，可能抑制部分买家的购房信心。虽然越来越多组屋将满最低居住年限，带来升级族需求，但 2025 年新增私宅供应约 9729 个单位，其中 85% 位于 RCR 与 OCR，也可能分流部分本应进入转售市场的买家。

在稳固的基本需求和大量竣工项目的推动下，转售市场将在 2026 年维持健康交易水平。预计明年约有 7006 个单位竣工，同比增加 33.5%，有助推动转售市场活跃度。利率回落亦将改善市场情绪。

然而，转售市场不太可能出现成交量激增的情况。近期 GLS 招标地价偏高，将提高未来新盘定价，同时 ABSD、TDSR、SSD 等政策也继续抑制短期投机行为，使市场保持长期稳定结构。莫汉预计，2025 年转售成交量将在 1.45 万至 1.5 万宗之间。

整体来看，新加坡私宅转售市场虽面临新盘供应充足与部分经济不确定因素，但凭借稳定的需求基础、利率改善和大量项目竣工支撑，预计将在未来两年维持温和增长局面。