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乌节林荫道地段吸引五方竞标，最高地价$1,755，未来新盘怎么看？
乌节核心地段再次吸引开发商关注
市区重建局（URA）于2026年10月29日公布乌节林荫道（Orchard Boulevard）私宅地段的招标结果，共收到五组竞标。
其中，丰隆实业旗下Intrepid Investments与TID Residential组成的财团，以约1.8186亿新元提交最高报价，折合每平方英尺容积率地价1,755新元（psf ppr）。
这份报价比第二高出价高约8.3%，比最低出价高约30%。五方参与说明优质地段仍有吸引力，而明显的报价差距，也反映开发商对未来售价和销售风险的判断并不一致。
需要留意：目前公布的是招标结果，最高出价并不等同于已正式获授地块。
地块概况：邻近地铁，预计可建约110套住宅
这幅地块邻近Orchard Boulevard乌节大道地铁站，是区内少数推出招标的私宅地段。
| 项目 | 地块资料 |
|---|---|
| 地点 | Orchard Boulevard乌节林荫道 |
| 土地面积 | 约3,438平方米（约37,006平方英尺） |
| 最高总楼面面积 | 约9,627平方米 |
| 预计住宅数量 | 约110套 |
| 竞标组数 | 5组 |
| 最高报价 | 约1.8186亿新元 |
| 最高容积率地价 | 约$1,755 psf ppr |
约110套的规划规模，意味着未来项目的供应相对有限。不过，小规模并不直接代表更低成本，公共设施、地下停车场及营销等开支，也需要由较少单位分摊。
五组报价相差明显，发展商判断出现分化
本次竞标报价如下：
| 竞标方 | 容积率地价 |
|---|---|
| Intrepid Investments与TID Residential财团 | 约$1,755 psf ppr |
| GRC Development | 约$1,620 psf ppr |
| BBR Development、Mindarie Holding及Quartz Capital Group财团 | 约$1,551 psf ppr |
| 永泰控股旗下Wincove Investment | 约$1,471 psf ppr |
| Macly、Roxy等组成的财团 | 约$1,350 psf ppr |
从参与数量看，五组发展商竞标符合市场预期，说明核心地段仍能吸引资金。
但从报价看，最高与最低相差约30%，意味着发展商对项目的售价潜力、开发成本及销售速度，可能有不同假设。
报道引用的市场分析认为，未来利率走势、潜在降温措施，以及核心中央区新增供应，都是发展商评估出价时可能考虑的因素。这些属于风险判断，并不意味着相关政策或利率变化一定会发生。
比Upperhouse地价高8.5%，但低于近期纽顿地块
要理解每平方英尺容积率1,755新元的报价，需要放在不同参照中观察。
相邻的Upperhouse at Orchard Boulevard（傲杰嘉苑）所在地块，于2024年2月以约$1,617 psf ppr成交。本次最高报价比它高约8.5%。
不过，与过去一年售出的两幅纽顿地铁站附近地块相比，本次报价又相对较低：
| 地块 | 容积率地价 |
|---|---|
| 本次乌节林荫道地块 | 约$1,755 psf ppr |
| Upperhouse所在地块 | 约$1,617 psf ppr |
| 纽顿附近武吉知马路地块 | 约$1,820 psf ppr |
| 碧霞路（Peck Hay Road）地块 | 约$1,865 psf ppr |
因此，对本次报价可以有两种观察：
一方面，相比相邻Upperhouse的拿地价，乌节林荫道的土地价格参考有所上移；另一方面，相比近期纽顿地块，发展商又没有进一步追高。
不同地块的规模、规划条件和招标时间存在差异，以上比较适合用于观察趋势，不能直接视为同类土地的价格涨跌。
Upperhouse的销售表现，为新项目提供参考
根据报道所列数据，Upperhouse自2025年7月推出以来，301套住宅中已售出249套，约占总单位数的82.7%，平均销售尺价约为$3,405 psf。
这一销售表现，为发展商判断周边需求与价格接受度提供了参考，也可能支持最高出价者对未来定价的信心。
但Upperhouse已售单位的平均尺价，不能直接套用于新地块。未来项目的户型面积、楼层、朝向、装修规格及开售时间，都可能影响最终售价。
对买家而言，真正有意义的比较，应是两者具体单位的总价、空间配置与居住条件，而非单纯比较全盘平均尺价。
核心中央区后续供应增加，竞争仍需关注
除了现有项目，发展商也需要考虑后续供应。
报道指出，自2025年11月以来售出的多个核心中央区政府售地地块，预计合计可提供约1,700套新住宅，包括：
- 武吉知马路
- 杜尼安路第二幅地块
- 荷兰坪
- 碧霞路
- 里峇峇利埔C地块
这约1,700套属于相关地块的预计未来供应，并非已经落成或全部推出销售的住宅。
随着这些项目陆续面市，买家的选择可能增加，发展商也需要通过产品和价格争取需求。
另一方面，周边已有一定购买力的居民基础，仍可能为新项目提供自住及换房需求。因此，供应增加并不等同于需求消失，关键在于新产品能否匹配买家的预算与需要。
未来售价或在3,400-3,800 psf，仍属市场预测
根据报道引用的不同机构估算，新项目未来售价可能在每平方英尺3,400新元以上，部分预测范围为3,500-3,800 psf，也有分析预计项目可能于2028年推出。
这些数字目前均为市场预测，并非发展商公布的价格或销售时间表。
同时，土地报价使用的是psf ppr，住宅销售使用的是psf，两者计算基础不同，不能直接相减来推算发展商利润。
未来定价仍需综合土地、建筑、融资及其他开发成本，并结合开售时的竞争和需求。
对买家而言，这次招标值得关注什么？
本次招标提供了三个观察角度。
第一，优质核心地段仍具吸引力。五组竞标说明，发展商依然愿意评估乌节一带的住宅开发机会。
第二，拿地判断更重视项目差异。不同发展商报价相差明显，显示市场对未来销售前景并没有单一答案。
第三，买家需要同时观察现有项目与未来供应。Upperhouse提供了已有销售数据，新地块则提供了未来产品的观察窗口，两者处于不同开发阶段，适合结合购房时间表比较。
对于关注乌节一带的买家，接下来值得跟进的是地块正式授标结果、项目规划，以及周边新盘的实际成交表现。等到户型和售价公布后，才能更准确地判断新项目的竞争力。