新、贵、核心区，也可能不赚钱？

来看看去年最不赚钱的公寓，从中能学到什么经验？

很多人以为，地段好、新项目、核心区，就等于稳赚不赔。

但2025年的转售市场，再次证明了一件事：公寓的盈利能力，从来不是单一因素决定的。

真正影响盈亏的，是一个由地段、地契年限、周边配套、需求结构共同组成的“盈利矩阵”。

 而去年一些成交案例，正好给市场上了一堂不便宜的课。

整体市场在涨，但亏钱交易依然存在

从整体数据来看，2025年全岛公寓转售价格仍然上行，平均成交价同比上涨约4.2%，至每平方英尺$1,778。

不过，这一涨幅已低于2024年约5%的同比增幅。

市区重建局（URA）的私人住宅价格指数也呈现相同趋势，2025年同比上涨约3.4%，略低于2024年的3.9%。

在整体价格上涨的背景下，市场却仍然出现了不少“亏本卖出”的交易。而这些亏损案例，正是值得买家与卖家认真研究的地方。

经验一：黄金地段，并不保证赚钱

对2025年完成的亏损交易进行分析后发现，共有7个公寓项目在一年内录得10宗或以上的亏损成交。

其中多数项目位于第1区与第9区等传统豪宅地段，且全部坐落于中央区。

这说明一个残酷但真实的事实：“黄金地段 ≠ 必然盈利。”

位于第1区的 Marina One Residences，在2025年录得最多的亏损交易，共30宗。其中一宗交易的亏损额高达约$115万。

该单位的成交价明显低于项目当年的平均成交水平，而该项目的平均价格自2018年至2025年间，累计下跌约19.9%。

类似情况也出现在第9区的 OUE Twin Peaks。

该项目在2025年亏损交易数量甚至高于盈利交易，其中一宗交易亏损超过$100万。

从长期价格走势来看，该项目自2016年以来的平均成交价已下滑超过15%。

这些案例都说明，即便身处核心地段，买入价过高或市场需求结构改变，都会侵蚀盈利空间。

经验二：新公寓，也可能不赚钱

另一个常见误区是：“项目新、剩余地契长，就比较安全。”

但数据显示，去年出现大量亏损交易的7个项目，楼龄均低于20年，剩余地契至少75年以上。

其中最年轻的是 Sophia Hills，2018年才取得TOP，剩余地契约86年。

尽管如此，该项目在2025年仍录得11宗亏损交易，亏损幅度从约$1.1万至$24.5万不等。

最大亏损来自一套一楼的一房单位。该单位于2018年以高价购入，2025年转售时价格明显回落，最终录得近$25万的亏损。

这说明：新，并不是风险豁免证。

经验三：学校与商场，真的很重要

在所有高亏损项目中，Marina One Residences与Reflections at Keppel Bay特别值得注意，因为它们都录得20宗以上的亏损交易。

从交通条件来看，这两个项目并不差，皆靠近地铁站，通达性良好。

但问题在于：生活配套并不完整。

Marina One Residences 周边虽有地铁与高速公路，但1公里范围内没有任何学校，2公里内也仅有一所小学。

Reflections at Keppel Bay 同样缺乏学校资源，且最近的大型商场距离超过1公里。

结果是，Reflections at Keppel Bay 在2025年共录得29宗亏损交易，其中3宗为百万级亏损。

最大的一宗亏损达约$138万，来自一套三房单位，成交价远低于该项目当年的平均水平。

这再次印证，有地铁能解决通勤，却无法完全弥补“日常生活便利性”的缺失。

经验四：圣淘沙公寓，需求仍然疲弱

在2025年转售市场中，共有40个项目完全没有盈利交易，却至少出现一宗亏损交易。

其中3个项目的单笔亏损超过$300万，而2个正位于圣淘沙。

圣淘沙的现实问题十分清晰：没有学校、没有地铁站、主要商业设施集中在度假与旅游用途。

最夸张的一宗亏损，发生在Marina Collection。

 一套四房加书房单位于2008年高价购入，2025年转售时以明显低于买入价的水平成交，最终亏损约$367.5万。

从整体价格走势看，该项目的平均成交价跌幅也显著高于圣淘沙其他99年地契项目。

买家与卖家，可以学到什么？

当然，房地产交易中永远存在变量与个人因素。有人愿意为靠近家人、熟悉环境或个人偏好支付溢价，这本身并没有对错。

但从去年的亏损案例中，可以清楚看到几个共通点：地段好，并不代表需求一定强；新项目，也可能面临价格回调；学校、商场等日常配套，对家庭型买家极为关键；高于市场平均价买入，或低于平均价卖出，都是亏损的主要原因。