【新项目】没有一房、两房户型，Amberwood首周末售出23套

开盘只卖出11%？Amberwood at Holland为何起步较慢

位于第10邮区的 Amberwood at Holland 于9月25日至26日开盘，首个销售周末售出23套，占项目全部212套住宅的约11%，成交均价约为每平方英尺3,019新元。

如果只看首阶段推出的70套单位，销售率则约为33%。同一组销售数据，因为计算基数不同，呈现出的市场印象也有所不同。

不过，与过去12个月推出的其他核心中央区（CCR）新盘相比，Amberwood的首周末整体销售比例仍偏低。Dunearn House和Newport Residences开盘时分别售出约56%至57%，River Modern售出约90%，Skye at Holland则售出约99%。

卖得慢，是否意味着定价太高？

从每平方英尺均价来看，Amberwood未必是今年较贵的核心中央区新盘。其约3,019新元的成交均价，低于River Modern的约3,284新元、Newport Residences的约3,162新元，以及Dunearn House的约3,133新元。上述其他项目的均价依据截至9月20日的成交申报资料。

Amberwood面临的关键门槛，更可能是总价和户型选择。

项目只提供三房、四房及五房单位，没有通常能吸引更多入门买家的单房或两房户型。此次售出的三房单位，最低成交价为251.6万新元。相比之下，Newport Residences的单房单位起价接近130万新元，Dunearn House一套527平方英尺的紧凑型两房单位起价为148万新元。

根据今年前九个月的成交申报数据，Newport Residences、River Modern及Dunearn House售出的单位中，约51%的总价低于250万新元。Amberwood的入场总价已超过这一水平，能够考虑该项目的买家群自然较窄。

买家主要选择哪些户型？

首周末售出的23套单位中，四房有11套、三房有9套、五房有3套，显示目前成交以家庭自住需求为主。

三房单位的成交价介于251.6万至304.3万新元之间，平均尺价约2,962新元；四房介于311.1万至402.4万新元之间，平均尺价约2,990新元；五房则介于391.2万至483.4万新元之间，平均尺价约3,026新元。

Amberwood由11栋四至六层的低层住宅组成，共有74套三房、74套四房及64套五房。单位面积分别约为872至980、1,076至1,313，以及1,335至1,572平方英尺。所有单位的天花板高度为3.18米，并配备V-ZUG、Liebherr及Villeroy & Boch等品牌设备。

对寻找核心中央区较大面积住宅的家庭而言，项目的低层规划、户型面积和成交尺价具有一定吸引力；但涉及数百万新元的购房决定，买家也可能需要更多时间比较实际格局、居住体验和整体价值。

地段与学校，仍是后续销售的关注点

Amberwood是Holland Plain住宅新区的首个私人住宅项目。项目靠近King Albert Park地铁站，周边有Methodist Girls’ School及Pei Hwa Presbyterian Primary School，分别位于项目约1公里及2公里范围内。附近还有Holland Green Linear Park，项目旁也规划有新公园。

不过，靠近学校不等于保证取得学额。近期小一报名2C阶段的学额分配规则调整，也可能让有学龄子女的家庭在购房前，更仔细评估学校距离与入学机会之间的关系。

开发商Sim Lian Group于2025年8月以3亿6,837万新元取得Amberwood所在的Holland Link地段，地价相当于每平方英尺容积率1,432新元。今年5月，该集团又以4亿5,400万新元取得相邻的99年地契Holland Plain地段。后者预计可兴建约280套住宅，计划于2027年第二季度推出。

Amberwood首周末的表现，反映出大户型新盘与拥有较多小户型的项目，不能只用同一个销售比例来判断市场反应。接下来更值得观察的是：在首批有明确需求的家庭买家入市后，项目能否持续吸引愿意以较高总价换取空间、低层居住环境与地段的买家。