【新项目】新盘回归，买家入场：Lucerne Grand开盘售出逾六成

直连湖畔地铁站，Lucerne Grand首周末售出61.4%

新加坡西部新盘Lucerne Grand交出首个销售周末成绩。

开发商城市发展（CDL）公布，截至10月4日下午6时，项目共售出350套，占全部570套住宅的约61.4%。项目整体定价平均为每平方英尺2,480新元。

买家中，约93%为新加坡公民，其余7%为永久居民，分别来自马来西亚、中国、印度、孟加拉、缅甸及韩国。

作为湖畔地区十年来首个推出的私人住宅新盘，Lucerne Grand的销售表现，反映出交通便利、生活配套齐全的项目仍能吸引买家入场。

直连湖畔地铁站，楼下设商业配套

Lucerne Grand由五栋17层住宅楼组成，底层设有商业裙楼Lucerne Galleria，并直接连接湖畔地铁站（Lakeside MRT）。

这是继2016年Lake Grande推出后，湖畔地区首次迎来新的私人住宅项目。

对自住家庭而言，直接连接地铁站，加上楼下商业配套，是日常通勤和生活便利的重要优势。

项目也靠近裕廊湖区，西部持续发展所带来的居住与就业需求，是买家关注的另一项因素。

两房销售比例最高，四房高级单位表现突出

根据开发商资料，各类户型均获得买家关注，其中两房、三房及四房高级单位较受欢迎。

两房单位共售出145套，占222套供应的约65%，是整体销售比例最高的房型。

三房单位售出157套，占253套供应的约62%；四房单位则售出48套，占95套供应的约51%。

进一步看细分户型，标准两房单位售出84套，占96套供应的87.5%；四房高级单位售出41套，占47套供应的约87.2%。

这两类户型的表现显示，买家需求既包括总价相对较低的单位，也包括能提供更多居住空间的家庭型住宅。

自住家庭与组屋提升者，是重要买家群

市场观察指出，买家主要包括居住在新加坡西部的自住家庭，其中三房和四房户型吸引了较重视空间的买家。

项目邻近四所小学，包括较受家长关注的孺廊小学（Rulang Primary School）。学校距离也是部分家庭评估项目时的考量之一，具体报名资格及距离优先安排仍须依据当年的小一报名规定。

组屋提升者同样构成部分需求。

今年前九个月，武吉巴督、裕廊东和裕廊西一带，屋龄低于20年的四房式组屋转售中位价介于约62万至68万新元；五房式组屋则介于约72万至82万8,000新元。

附近组屋转售价格保持坚挺，可能为部分家庭出售现有住宅、升级购买私宅提供资金支持。

两房单位也受到投资买家关注

除了自住需求，两房单位也可能吸引希望布局未来租赁市场的买家。

裕廊湖区及裕廊创新区的发展，是市场关注的潜在租赁需求来源。报道指出，裕廊创新区预计可创造约10万个就业岗位。

不过，就业增长能否转化为项目的实际租赁需求，仍取决于发展进度、租户预算及周边住宅供应，不能直接等同于未来租金或回报保证。

较早取得地段，为定价提供一定空间

城市发展于2025年6月取得Lucerne Grand所在的Lakeside Drive地段，地价为每平方英尺容积率1,132新元。

相比之下，今年9月获颁的New Upper Changi Road住宅地段，地价达到每平方英尺容积率1,537新元。

相对较低的土地购入成本，为开发商提供了一定的定价灵活性，也成为市场认为Lucerne Grand具有竞争力的原因之一。

但土地成本只是项目总成本的一部分，未来住宅售价还受到建筑、融资及其他发展成本影响。

不同项目的地段与产品条件也有差异，因此地价不能直接用来推算住宅售价。

未来新盘成本上升，可能影响买家入场决定

近期部分中央区以外地区（OCR）住宅地段的成交地价，已超过每平方英尺容积率1,500新元，其他中央区（RCR）部分地段则超过1,600新元。

在这一背景下，部分买家可能将Lucerne Grand视为按当前价格入市的机会，担心未来新盘会面对更高的成本和定价压力。

不过，较高地价并不保证未来项目售价一定上涨，最终仍要看市场需求与买家的负担能力。

新项目推出，带动买家重新活跃

Lucerne Grand首周末售出逾六成，也为接下来的新盘市场提供了一个观察点。

市场人士认为，此前部分月份销售较淡，可能与新项目供应较少有关。随着项目陆续推出，买家活动更能反映实际购房需求。

未来数周，市场还将迎来拥有1,268套住宅的Thomson Reserve，以及位于核心中央区、拥有133套永久地契住宅的The Serra Residences。

与此同时，买家仍需关注融资成本。银行用于房贷定价的三个月复合SORA近期略有上升，虽然仍低于此前高位，但月供与现金流依然是购房预算的重要部分。

Lucerne Grand的开盘表现说明，买家仍愿意为交通便利、配套完善且符合预算的住宅作出购买决定。对准备入场的家庭而言，比追逐销售热度更重要的，是确认具体单位的价格、户型与长期居住需求是否匹配。