滨海南新地块成交价比One Marina Gardens低11.3%，未来新盘价格参考

滨海南住宅市场迎来新的价格参考。

市区重建局（URA）于2026年10月26日宣布，将Marina Gardens Lane的一幅政府售地计划（GLS）地块，授予EL Development。地块以4.501亿新元成交，折合每平方英尺容积率地价约1,243新元（psf ppr）。

最受关注的是，这一地价比邻近One Marina Gardens地块2023年的每平方英尺容积率地价1,402新元，低约11.3%。

对买家而言，问题随之而来：新项目拿地更便宜，未来住宅售价是否也会更低？已经推出的One Marina Gardens，又该如何与它比较？

先看数据：两幅地块有哪些不同？

新地块占地约64,659平方英尺，最高总楼面面积约362,119平方英尺，预计可建约390套住宅，并允许设置最多约1,615平方英尺的首层商业空间。

与One Marina Gardens相比，两者最直观的差别在于拿地成本、规模与开发阶段。

这里必须区分两种“尺价”：psf ppr是土地成本指标，住宅销售psf则是买家购买单位时的价格指标，两者不能直接相减，当作发展商利润。

住宅售价还涉及建筑、融资、专业服务、营销及其他开发成本，也受到产品定位和开售时市场需求影响。

地价低11.3%，不代表房价也会低11.3%

较低的拿地成本，原则上可以让发展商拥有更大的成本缓冲和定价空间。但这份空间如何使用，目前仍未知。

开发商可能选择以更有竞争力的售价吸引买家，也可能投入更高的产品规格，或根据届时市场情况制定售价。

因此，“拿地便宜”是一个值得关注的条件，却不是未来售价的承诺。

按原报道引用的分析师估算，新地块未来住宅的平均开售价可能介于每平方英尺2,500至约2,900新元。这一范围目前属于市场预测，并非EL Development公布的价格。

作为历史参照，One Marina Gardens在2025年4月首个开盘周末售出353套，占总单位数约38%，当时平均成交尺价为2,953新元。这是一项历史开盘数据，不能当作今天所有剩余单位的售价。

若新项目最终定价接近预测范围的低端，价格差异可能成为明显卖点；若接近高端，则买家更需要回到具体户型、楼层、朝向和总价进行比较。

现阶段可以讨论价格竞争的可能性，还不能断言新项目一定比One Marina Gardens便宜。

只有一家竞标，说明了什么？

本次招标仅收到EL Development一家出价，低于原报道中分析师预期的三至六家竞标，报价也低于预期的每平方英尺容积率1,350至1,650新元。

这一结果可以被理解为：开发商对这幅地块的成本和销售风险，采取了较审慎的判断。

但单一地块的竞标结果，不能直接推导为整个滨海南住宅市场需求不足，更不能等同于未来房价必然下跌。

土地竞标反映的是开发商在特定时间，对开发周期、资金安排、产品销售及风险的综合判断；住宅买家的购买决定，则发生在另一阶段。

同样值得注意的是，2024年Marina Gardens Crescent另一幅地块曾收到每平方英尺容积率约984新元的唯一报价，但未获接受。

这与本次获授地块形成对照，却也不宜被解读为政府对整个区域设定了某个固定“底价”：两幅地块的用途条件、规模和招标时间并不相同。

对One Marina Gardens而言，真正的影响是多了一个比较对象

新地块获授，并不意味着One Marina Gardens需要立即调整售价。更直接的影响，是关注滨海南的买家，多了一个未来可观察的项目。

未来新项目推出后，买家将可以比较同一区域内不同开发商的产品，而不仅是把One Marina Gardens与其他成熟区域的公寓比较。

届时，One Marina Gardens若存在价格溢价，买家会希望知道溢价对应什么：是具体单位的景观、布局、项目条件，还是购买及交付时间上的差别。

项目规模也需要纳入考虑

One Marina Gardens共有937套住宅，新地块则预计约390套。

规模不同可能影响设施配置、公共空间安排与管理方式，但不能简单认定大项目设施一定更好，或小项目一定更私密。最终仍需看新项目实际公布的设计、设施和单位数量。

新供应既带来选择，也带来竞争

从买家角度看，新增项目有助于丰富选择；从现有项目的角度看，则意味着未来销售和转售时，可能面对更多可比较的住宅。

这两种影响可以同时存在。区域有后续发展，不代表所有单位都能自动获得同样的升值表现。

买One Marina Gardens，还是等新项目？

这不是单凭地价就能回答的问题。

如果One Marina Gardens现有某套单位符合预算、空间和时间需求，买家应以该单位的实际报价为基础，评估它是否值得购买。

如果购房时间较灵活，也可以等待EL Development公布更多资料，再比较产品与价格。但等待同样意味着不确定性：新项目的户型、售价、开盘时间及可选单位，目前都不能预先保证。

现阶段，建议将信息分成三类：

• 已经确认：地块获授、成交金额、土地年限及预计住宅供应。
• 市场预测：未来平均开售尺价范围。
• 仍待公布的：正式项目名称、最终设计、户型、售价及销售安排。

对于One Marina Gardens，则应取得最新单位报价，再进行同类比较。用未来项目的预测最低价，对比One Marina Gardens的历史平均成交价，容易得出失真的结论。

这次卖地结果最值得关注的，是滨海南下一轮住宅开发出现了更低的土地成本参考。它为未来定价留下了空间，但这份空间是否转化为买家的价格优势，仍要等待正式产品和售价。