政府售地越来越贵，究竟是谁在推高地价？

从833到1312新元：新加坡住宅地价十年涨了多少？

新加坡住宅地价，过去十年整体呈上升趋势。

根据2016年至2025年间63幅获颁住宅政府售地（GLS）地段的分析，平均地价从每平方英尺容积率833新元，升至1,312新元，累计上涨约57.5%，相当于年均增长约5%。

今年9月，Lorong Puntong／Sin Ming Avenue地段以2亿810万新元成交，地价达到每平方英尺容积率1,612新元，刷新其他中央区（RCR）纪录。此前纪录是8月Berlayar Drive地段的1,515新元。

不过，地价上涨并不是每年都以同样速度发生，也不能简单归因于发展商竞标越来越激烈。

十年上涨，中间也有波动

2016年至2020年，住宅政府售地的平均地价约为每平方英尺容积率941新元。

2021年至2024年，平均水平大致维持在1,100至1,200新元之间。到了2025年，平均地价升至1,312新元，同比上涨约17%。

个别高价地段，也会影响某一年的平均表现。

例如，2018年的平均地价达到1,133新元，部分原因是Cuscaden Road地段以每平方英尺容积率2,377新元成交，后来发展为Cuscaden Reserve。若剔除该地段，当年平均地价约为1,001新元，更接近其他年份的水平。

地价数字回落，不一定代表成本降低

2023年至2024年间的地价变化，还需要结合建筑面积计算规则来看。

统一总楼面面积（GFA）定义的规定，适用于2022年9月1日起推出招标的政府售地地段。

新定义下，空调平台计入GFA，而挑空空间不再计入可售面积。这意味着，每一平方英尺GFA能够转化出的可售面积减少。

因此，即使土地的每平方英尺容积率价格相同，发展商对应每平方英尺可售面积承担的土地成本，也可能比过去更高。

比较新旧地段价格时，不能忽略这项计算方式的变化。

竞标者减少，为何地价仍然上涨？

过去十年，政府售地招标的平均标书数量实际上有所下降。

2016年至2018年，每幅地段的年度平均竞标数量介于7.9至13.3份；自2022年以来，年度平均数没有超过6.2份。

其中一个原因，是发展商更常组成联合财团竞标，以分担大型项目的资金投入和风险。

今年截至报道统计时，中标财团平均涉及2.2家发展商，是2016年以来最高水平。但分析并未发现，联合财团相较同年、同区域的单一发展商，持续支付更高地价。

换句话说，地价上涨未必是因为“更多发展商抢同一块地”。

售价预期与补充土地储备，更值得关注

发展商愿意出多少钱，取决于它们预计未来项目能卖多少钱，以及是否需要补充土地储备。

过去十年，新住宅售价上涨、市场未售库存减少，加上集体出售交易放缓，都可能支持了更高的政府售地出价。

看懂地价，不能只看招标现场有多少竞争者，也要看发展商对未来销售的判断，以及市场还有多少替代土地来源。

本文依据对2016年至2025年住宅政府售地数据的分析整理；2026年数据为截至报道统计时的水平。土地尺价均指每平方英尺容积率价格，并非住宅销售尺价。