成交减少，不代表房价下跌？一文看懂第三季私宅表现

房价涨了，成交却少了30%：新加坡私宅市场释放什么信号？

新加坡私宅市场第三季出现了“价涨量跌”的走势。

市区重建局（URA）于10月1日发布的预估数据显示，整体私宅价格环比上涨 1.4%，高于第二季的0.5%，也是自2024年第四季以来的最大季度涨幅。

与此同时，整体私宅成交量却环比下跌约 30%，从第二季的6,148套降至4,296套。

与去年同期相比，价格上涨3.4%，成交量则减少约20%。

价格与销量为何走向不同？关键在于成交结构、新盘供应，以及不同市场板块的表现。

高总价成交占比增加，推动整体价格上升

第三季价格涨幅扩大，一个值得关注的变化是：高总价住宅在成交中所占的比例增加了。

总价至少200万新元的私宅成交，占比从第二季的49.2%升至第三季的53.6%。

这一变化在新盘市场尤其明显。同期，总价至少200万新元的新私宅成交占比，从52.3%增加至71.7%。

这反映出第三季成交更多集中在较高总价单位。不过，总价也受单位面积、户型及地段影响，不能直接理解为所有住宅都出现了同等幅度的涨价。

大众私宅领涨，核心中央区微跌

非有地私宅价格第三季环比上涨0.9%，扭转第二季下跌0.1%的走势，但各区域表现并不一致。

代表大众私宅市场的中央区以外地区（OCR），价格上涨2.2%，是三个区域中涨幅最大的，第二季则下跌0.1%。

代表中档私宅市场的其他中央区（RCR），价格小幅上涨0.2%，同样扭转第二季下跌1.2%的走势。

核心中央区（CCR）则环比下跌0.1%，与第二季上涨1.8%的表现形成对比。

因此，整体价格上涨，并不意味着每个区域、每个项目都同步走高。

新盘成交尺价上涨，转售市场则略有回落

从成交申报数据来看，新盘与转售市场也呈现不同走势。

第三季，新私宅成交尺价中位数环比上涨9.6%，达到每平方英尺2,567新元；转售私宅成交尺价中位数则下跌1%，至每平方英尺1,772新元。

市场分析认为，第三季推出的新项目较少，加上部分在售项目剩余单位减少，使一些项目的成交价格略高于第二季。

需要留意的是，成交尺价中位数会受到当季售出项目、地段和户型组合影响，其变化并不等同于每套住宅本身的升值或贬值幅度。

对买家而言，比较同一区域、相近面积及条件的单位，比单看全市场中位数更有参考价值。

有地住宅继续上涨，第三季升幅达2.8%

有地住宅价格第三季环比上涨2.8%，略高于第二季的2.5%。

今年以来，有地住宅价格累计上涨4.9%，季度成交量则维持在约500至600套之间。

市场人士预计，随着私宅屋主购买转售组屋须遵守的15个月等候期限制取消，部分有意出售私宅、调整居住安排的屋主可能更容易落实换房计划，为后续交易带来一定支持。

新盘推出较少，是销量下滑的重要原因

第三季成交减少，与新项目推出节奏有关。

多数发展商避开农历七月，因此当季推出的大型新项目较少，主要包括昂宝苑（Amberwood at Holland）、鑫丰伦多花园（Lentor Gardens Residences）及达恩豪庭（Dunearn House）。

新盘选择减少，直接影响了当季交易活动。

今年前三季，整体私宅成交量为15,857套，较去年同期的19,793套减少近20%。

除了季节性因素，市场也认为，部分买家可能因15个月等候期取消及小一报名2C阶段政策调整，重新评估购房计划，暂时选择观望。

不过，销量下滑不能单独用来判断市场需求已经明显转弱，还需要结合供应、价格及后续成交表现来看。

第四季新盘增加，价格会继续上涨吗？

随着更多新项目预计在第四季登场，市场人士普遍认为，私宅价格仍有继续上涨的可能。

其中，有机构预计全年价格涨幅介于3%至4%。

但最终走势仍取决于新盘定价、买家负担能力，以及项目实际销售表现。新项目增加能够带动交易机会，却不保证每个项目都能取得同样的销售成绩。

第三季的数据提醒买家：新加坡私宅市场正在呈现更明显的分化。大众私宅、新盘及有地住宅价格走高，但核心中央区和转售市场的部分指标则相对平稳或略有回落。

无论买来自住还是长期持有，都应回到具体项目，比较价格、地段、户型与未来转售竞争，而不是只根据整体房价指数作决定。

本文数据依据URA第三季预估数据及报道整理，最终数据以正式公布为准。