CCR与RCR价差收窄，高端买家为何重新押注核心区？

2025年新加坡顶级豪宅市场回暖，高端买家正在重新进场

2025年，新加坡高端公寓市场再度升温，多笔成交刷新市场认知。全年至少录得13宗成交单价达每平方英尺5,000新元以上的交易，其中16宗总价超过2,000万新元，显示顶级豪宅需求明显回暖。

根据数据，2025年前11个月，新加坡共成交383套豪华公寓，总成交额超过30亿新元，平均成交价约$2,960psf。

相比2024年的274套、总值19.98亿新元，成交总值同比大涨50.6%。

在其定义中，豪华公寓主要指位于核心中央区（CCR）、总价500万新元起、具备优质定位与配置的住宅项目。

21 Anderson：2025年最耀眼的豪宅明星项目

在2025年所有顶级豪宅交易中，21 Anderson无疑是最大赢家。

该项目在成交总价榜前15名中占据11席，在尺价单价前15名中占据7席。自4月推出以来，18个单位中已有12个成功售出，包括两套顶层复式豪宅，每套成交价5,225万新元（约4,999psf），并列为2025年成交总价最高的公寓单位。

项目成功的关键，在于它精准填补了当前市场的空缺。

市场上几乎没有全新、永久地契、大户型的豪宅供应，而21 Anderson正好在这个时间点出现。

项目位于第10区Ardmore–Anderson豪宅板块，顶层复式单位面积高达10,452平方英尺，配置包括步入式酒窖、屋顶私人泳池、按摩池及无遮挡城市景观，清晰锁定超高净值买家。

值得注意的是，成交买家中新加坡籍仅占3位，其余多为永久居民（PR），且以中国籍背景买家为主。

豪宅成交背后的“品牌信任效应”

除了产品本身，开发商的长期声誉同样是关键因素。

Kheng Leong在高端住宅市场深耕多年，旗下项目包括 32 Gilstead、Meyer House、15 Holland Hills、Nassim Park Residences等，均以大尺度、低密度与高完成度著称。

以32 Gilstead为例，项目自2024年推出以来，成交均价已达$3,493 psf，最新成交更刷新至 $3,592 psf，再度印证成熟豪宅买家对品牌与品质的高度敏感度。

纪录频出的psf单价，豪宅已不只看地契

2025年尺价最高成交来自Park Nova，一套顶层单位以$6,593 psf成交，刷新年度纪录。

更具象征意义的是，99年地契的品牌住宅同样创下新高。

位于CBD的Skywaters Residences，其Aman品牌住宅在10月录得$6,501 psf的成交价，显示高端买家对“品牌 + 服务 + 稀缺性”的认可，已逐渐超越传统地契偏好。

转售豪宅依旧稳固，老牌地段持续吸金

新盘火热之余，成熟豪宅同样表现不俗。

The Marq on Paterson Hill、Sculptura Ardmore等项目，均录得$6,000 psf以上的二手成交，买家包括新加坡人、永久居民及来自欧美的高净值人士。

这类项目共同特征明确：
永久地契 + 成熟豪宅区位 + 已验证的建筑品质，在市场波动中更具“保值锚点”属性。

CCR与RCR价差收窄，核心区重新具备吸引力

研究指出，2025年豪宅成交回升，也与CCR与RCR新盘价差显著收窄有关。

部分CCR新盘价格仅比RCR高5%–7%，远低于2024年上半年约25%的价差。

在价格差距缩小的情况下，越来越多买家选择直接“上核心区”，也为2026年即将推出的CCR项目奠定良好基础。

总结：高端买家回归，豪宅进入结构性复苏

2025年的新加坡豪宅市场，并非全面狂热，而是一场高度理性、结构清晰的回暖：

超高端成交集中在稀缺项目

品牌、产品力与地段重新成为核心判断

CCR 的长期价值正被重新定价

对高净值买家与长期投资者而言，豪宅不只是居住空间，更是资产安全、身份认同与时间价值的综合体现。