库存下降、土地难找：发展商补货如何影响地价？

集体出售减少，政府售地为何成了发展商的重要选择？

为什么有些时期，发展商愿意以更高价格购买土地？

除了未来售价预期，另一个值得关注的因素，是市场还有多少未售住宅。

当手上的项目逐渐卖完，发展商需要寻找下一幅地段。若其他土地来源也减少，政府售地便可能成为更重要的选择。

未售库存与地价，往往呈反向变化

根据分析，2016年至2025年的十年中，有八年出现未售库存与地价朝不同方向变动的情况。

在比较个别地段、并考虑区域价格差异后，分析发现：招标截止前一年，未售库存每下降10%，中标地价平均约高出4%至5%。

这是一种数据关联，并不代表库存下降必然造成相同比例的地价上涨。

但它提供了一个可能的解释：未售库存减少，既可能反映住宅销售健康，也意味着发展商更有动力补充土地储备。

库存增加，也可能只是项目获批增多

未售库存数字不只包含已经推出、却尚未卖出的单位。

URA会在项目取得规划批准后，将其单位计入未售供应，即使项目尚未开盘。

2018年，未售库存增加约76%，部分原因是2017年集体出售热潮中购入的地段，陆续取得规划批准。

因此，库存上升不一定意味着项目卖不动，也可能反映未来供应进入规划阶段。

集体出售热潮后，交易明显减少

集体出售曾是发展商取得住宅土地的重要渠道。

2018年，住宅集体出售交易达到38宗，其中35宗在当年7月6日降温措施生效前完成。

当时，住宅发展商的额外买方印花税（ABSD）从15%提高至30%，须预先支付。其中25个百分点，在符合五年内完成项目并售出全部单位等条件后，可获退还。

2019年，集体出售交易降至四宗。2021年回升至11宗，但到2023年又降至两宗。

2021年12月，发展商ABSD进一步提高至40%，其中35个百分点可按条件获得减免。

集体出售项目，时间安排更复杂

政府售地与集体出售地段，都面对相关的项目发展及销售期限要求。

但集体出售项目通常需要先等待原有业主迁出，再进行拆除与重建，前期安排可能更复杂。

对发展商而言，这增加了在规定期限内完成发展和销售的执行压力。当集体出售机会减少，政府售地在土地储备中的重要性便上升。

政府售地占比，已明显提高

在发展商通过政府售地和集体出售这两个渠道取得的住宅GFA中，政府售地占比从2017年及2018年的不足30%，升至2022年以来每年不少于69%。

政府也自2022年起增加土地供应，但平均地价仍保持坚挺，并于2025年再次上升。

今年截至报道统计时，平均未售库存下降约9%，住宅政府售地平均地价则升至每平方英尺容积率1,465新元。

不过，今年获颁地段中，RCR和CCR所占的GFA比例也有所提高，这同样推高了整体平均数。

地价变化，往往是库存、土地来源、项目位置与售价预期共同作用的结果。单看一个招标价格，未必能解释整个市场。

本文中的ABSD税率按原文所述历史时间点列示；未售库存与地价之间的关系为统计关联，并非确定的因果关系。