为什么EC不会供过于求？

新EC不会供过于求，但“买得起”正在成为关键问题

供应增加，并不等于市场失衡

随着政府近期陆续售出多个执行共管公寓（EC）地段，市场开始关注未来几年EC供应是否会明显增加。根据市场预测，2026年预计将有四个新的EC项目推出，是过去八年来数量最多的一次。

不过，业内分析指出，这一供应规模并非异常扩张，而是回到过去十多年EC市场的长期平均水平。从历史经验来看，即便在EC项目推出数量较多的年份，市场整体吸纳能力仍然稳健，并未出现明显供过于求的情况。

因此，从供应结构本身来看，未来EC市场更可能维持在相对平衡的状态。

首个EC项目销售表现，反映真实市场温度

作为2026年首个开卖的EC项目，位于白沙的Coastal Cabana在首个周末售出498个单位，占项目总数约66%。虽然这一表现未能超越去年淡滨尼EC项目开盘即售出九成单位的纪录，但业内普遍认为，这样的首周末售出率属于健康区间。

更重要的是，该项目的平均成交价约为每平方英尺1734元，已接近EC价格的高位水平。在价格处于高位的情况下，项目仍能在短时间内消化超过六成单位，显示市场需求依然存在，只是买家决策更加理性。

组屋升级者，仍是EC最稳定的需求来源

长期以来，组屋升级者一直是EC市场的核心买家群体，通常占整体需求的一半以上。这一结构，在未来几年预计不会发生根本性改变。

原因在于，达到最低居住年限（MOP）的组屋单位数量正在快速增加。今年预计约有1万3480个组屋单位达到MOP，几乎是前一年的两倍。随后两年，这一数字还将继续上升。随着更多家庭具备出售现有组屋并升级的条件，EC的潜在需求基础将持续扩大。

转售组屋价格上涨，间接支撑EC需求

过去几年，转售组屋价格持续走高，这在无形中强化了升级家庭的财务能力。对不少家庭而言，组屋资产升值，使他们在升级时拥有更大的首付款空间，也能承受更高的EC总价。

这也是为什么，即便EC价格持续上升，市场需求仍能维持相对稳定的重要原因之一。EC并非单独运行的市场，而是与组屋转售市场紧密相连。

真正的压力，来自不断上升的负担门槛

尽管需求基础仍在，但EC市场正在面对越来越明显的负担压力。目前大部分新EC项目的平均尺价，已普遍站上1700元以上。

业内测算显示，一个约800至1000平方英尺的新EC单位，其售价与家庭年收入的倍数，已从2019年的约9倍，上升至如今的10倍甚至更高。这意味着，即便符合EC购买资格的家庭数量增加，真正能够在现有价格水平下完成交易的买家范围，正在逐步收窄。

政策会不会调整，成为市场最大变数

在负担压力上升的背景下，市场开始把焦点放在EC政策是否会出现调整。近期，多家房地产经纪公司呼吁检讨EC家庭收入顶限及贷款偿还比率的设定。

若未来相关政策出现松动，将有助于扩大合资格买家的范围，为未来推出的新EC项目提供更稳固的需求支撑。反之，若政策维持不变，EC市场的增长节奏可能会更加温和，买家筛选也会更加明显。

EC不会过剩，但市场逻辑正在改变

整体而言，未来几年的EC市场，不太可能因供应增加而陷入供过于求。真正决定市场走向的，将是价格、收入结构与政策之间的平衡。

EC或许仍然好卖，但“谁还能买得起”，正在成为越来越关键的问题。