当CCR不再“遥不可及”，你会升级到核心区吗？

CCR强势回归：高端私宅这波行情，能走多远？

如果说市场回调是为下一轮复苏蓄力，那么新加坡高端私宅市场，已经在2025年交出了一份清晰的答案。

作为豪宅市场的重要风向标，核心中央区（CCR）在经历连续三年新盘销售低迷后，于2025年迎来明显反弹。根据市区重建局（URA）数据，全年CCR新私宅成交量达到1,915套，创下近四年来新高，也远高于2024年全年仅378套的水平。

这轮复苏并非偶然。

2025年，多个人气CCR项目陆续推出，发展商在定价上明显更贴近市场预期，加上利率持续回落，买家信心逐步修复，共同推动了核心区成交回暖。更重要的是，市场结构本身也在发生变化，为2026年的走势埋下伏笔。

其中一个关键变化，是CCR与中央区其他区域（RCR）之间价格差距的快速收窄。根据成交数据，2025年CCR新非有地私宅的中位价约为每平方英尺3,074元，而RCR约为2,787元，价差仅约10%，是自1995年以来最窄的一次。作为对比，2024年的价差仍高达21%，而在2006年的高点时期，CCR与RCR的价格差距甚至接近80%。

随着RCR房价在过去几年持续上行，过去“CCR一定贵很多”的既定印象正在被打破。价差缩小之下，越来越多买家开始重新审视价值逻辑：在相对可控的差价下，是否应该直接升级到核心地段，换取更成熟的配套、更稀缺的地段属性，以及长期的保值能力。

与此同时，2025年多个OCR政府售地项目成交地价已突破每平方英尺1,300元，未来不排除CCR与OCR之间的价格差距也会进一步被压缩。

除了单价，买家更敏感的总价门槛，也在明显下降。以700至1,000平方英尺的新非有地私宅为例，2025年CCR与RCR之间的平均成交总价差约为21万元，相比2020年约57万元的差距，已大幅收窄超过六成。

这种变化，让进入CCR市场不再需要显著拉高预算，也进一步降低了心理门槛。

从2025年下半年多个新盘的成交情况来看，发展商显然也意识到“总价”仍是决定去化速度的核心因素。无论是在CCR还是RCR，不少项目的主力成交都集中在250万元以下。

以核心区的River Green为例，约76%的成交单位价格低于250万元；而Skye at Holland与UpperHouse at Orchard Boulevard，也有接近六成成交单位控制在这一价位区间。

2025年不少发展商都刻意将产品定价锚定在约150万至250万元的可负担区间，这一策略预计将在2026年持续。

从更长周期来看，CCR房价其实并未“跑得太快”。

根据URA价格指数，自2020年第一季度至2025年第四季度，CCR非有地私宅价格累计上涨约20.7%，明显低于RCR的48.8%以及OCR的49.9%。这也是为何市场普遍认为，CCR价格仍处于“补涨”阶段，而非过热状态。

过去几年，CCR涨幅相对温和，与额外买方印花税（ABSD）政策密切相关。自2021年和2023年两度上调ABSD后，尤其是2023年外国买家ABSD税率从30%提高至60%，对依赖国际买家的核心区市场形成了明显压制。结果是，2025年CCR新盘成交中，外国买家的占比仅为3.1%，创下近三十年来新低。

取而代之的，是本地买家成为市场的绝对主力。2025年，新加坡公民在CCR新非有地私宅成交中的占比高达82.3%，创历史新高。这一结构变化，被视为市场健康度的重要指标。本地买家通常以自住或长期持有为主，更看重地段、产品力与长期价值，也使得核心区市场的波动性相对降低。从价格分布来看，本地买家成交中，约三分之二单位的总价仍低于250万元，其余多集中在250万至500万元区间，真正高于500万元的成交比例并不高。

展望2026年，市场供应将继续回到相对正常的节奏。过去两年，CCR新盘供应偏少，2023和2024年全年推盘量分别仅约630套和680套；而2025年前11个月，已有约2,618套新单位推出。

进入2026年，预计仍有约2,500套核心区新单位陆续登场，包括位于安顺路的Newport Residences、里峇峇利一带的River Modern，以及武吉知马Turf City和Holland Link周边的新项目。

尽管市场对“需求是否被提前释放”有所讨论，但整体来看，支撑CCR的基本面仍然稳固。利率维持低位、发展商定价纪律增强、核心区相对价值提升，加上HDB升级需求扩大，都将继续为市场提供支撑。

2026年预计将有约13,500个HDB单位达到最低居住年限，明显高于2025年的8,000个，这部分潜在升级买家，也可能逐步流向私宅市场，包括部分具备总价优势的CCR项目。

综合来看，经历调整后的核心区市场，不仅完成了反弹，也在买家结构与定价逻辑上变得更加稳健。只要项目选址、产品与价格仍具竞争力，CCR在2026年仍有望延续其回暖势头，而这一次的复苏，或许比以往更加理性，也更具持续性。