从数据看，为什么买家开始回流核心区

价差降至30年最低，高档私宅迎来“换购窗口期”

在多重利好因素叠加之下，代表高档私宅市场的核心中央区（CCR），于2025年迎来久违的强势回暖。不仅成交量创下四年来新高，其与其他区域私宅之间的价格差距更是迅速收窄，跌至近30年最低水平，由此引发一波明显的高档私宅“升级换购”趋势。

市场普遍认为，随着核心区与其他区域的价格界线逐渐模糊，买家的决策逻辑正在发生转变。展望2026年，这一趋势有望延续，高档私宅或将持续成为改善型与高净值买家的重点关注对象。

高档私宅成交强势反弹，销量创四年新高

根据最新发布的市场报告，在经历连续三年的相对低迷后，新加坡高档私宅市场于2025年展现出明显反弹力。

全年共售出约1,915个高档私宅新单位，不仅大幅超越2024年的378个，也刷新了自2021年以来的最高水平。这一回升幅度，显示高档私宅并非需求消失，而是在等待合适的价格与市场条件。

推动这轮反弹的关键因素包括多项具吸引力的新项目陆续推出、发展商更具竞争力的定价策略，以及在利率显著回落背景下，整体买家情绪的明显改善。

尺价差距收窄至10%，创1995年以来新低

值得特别关注的是，高档私宅与中档私宅之间的尺价差距正在快速缩小。

根据数据，2025年核心中央区高档私宅的中位数尺价约为$3,074 psf，而代表中档市场的其他中央区（RCR）中位数尺价约为$2,787 psf，两者之间的差距仅约10%。

这一水平，是自1995年以来的最低值。

对比之下，2024年两者的尺价差距仍高达21%，而在2006年市场高峰时期，差距一度扩大至约80%。价差的急速收敛，意味着高档私宅的“入场门槛”正在被重新定义。

总价差距同步压缩，升级成本明显下降

除了尺价层面，总价差距的变化更直接影响买家的心理预期。

以面积介于700至1,000平方英尺的主流单位为例，2020年高档私宅的平均成交总价约为207 万元，中档私宅约为151万元，两者差距约57万元。

到了2025年，高档与中档私宅的平均成交总价分别升至248万元与227万元，价差已大幅缩小至21万元，累计缩减幅度高达63%。

这意味着，对于原本计划购买中档私宅的买家而言，只需略微提高预算，便有机会直接“升级”至地段、定位与长期价值更突出的高档私宅。

买家心理转变，推动“换购潮”出现

核心中央区的高档私宅长期以来因黄金地段、品牌项目、交通便利性与社会声望而享有明显溢价。但随着其他中央区房价在过去几年快速上涨，原本泾渭分明的价格鸿沟逐渐被填平。

在价差明显缩小的情况下，越来越多潜在买家开始重新评估选择逻辑：与其在价格已逼近核心区的中档私宅中做取舍，不如直接提高一点预算，换取核心区所带来的长期稀缺性与资产稳定性。

这种心理变化，正是近期高档私宅成交回暖的重要推动力之一。

供应充足、定价克制，支撑后续动能

展望未来一年，高档私宅市场仍具备持续动能。

2026年预计将有约10个核心区项目、合计约2,500个单位推出市场，包括Newport Residences、River Modern以及武吉知马Turf City的首个私宅项目等，市场关注度不低。

同时，发展商在定价策略上明显趋向“总价导向”，将高档私宅的主流总价控制在150万至250万元之间，更贴近自住与改善型买家的心理区间。

更值得注意的是，新加坡公民购买高档私宅的比率已升至82.3%的历史新高，显示本地自住需求正成为支撑核心区市场的重要基石，而非单纯依赖外来资本。

总结：高档私宅或已走出低谷

综合来看，价差收窄不仅降低了高档私宅的相对门槛，也正在改变买家的升级决策路径。在供应结构、定价策略与本地需求共同支撑下，高档私宅市场不但已走出低谷，反而可能因此变得更加稳健与具韧性。

对于正处于“中档 vs 高档”选择关口的买家而言，这一轮价差变化，或许正是重新审视核心区价值的关键时刻。