60%ABSD后的新豪宅市场，正在发生什么变化？

本地买家撑起豪宅市场：2025年成交回暖，但结构已彻底改变

在经历了两年的低迷之后，新加坡核心中央区（CCR）的豪宅市场，终于在2025年迎来回暖迹象。

初步数据显示，今年价格在1000万新元及以上 的豪宅交易达58笔，明显高于去年的33笔。尽管整体交易量仍未回到高峰水平，但这一反弹已被视为豪宅市场“走出寒冬”的重要信号。

值得注意的是，这一轮复苏，几乎完全由新加坡公民与永久居民推动。

买家结构大逆转：本地人撑起八成以上交易

2025年新加坡豪宅买家中，公民与永久居民占比高达84.4%。相比之下，在2023年政府对外国人实施60%额外买方印花税（ABSD） 之前，外国买家曾占豪宅市场的44.4%；而今年，这一比例已降至 约15.5%。

高额ABSD基本重塑了豪宅市场结构，使外国资金明显退场，本地高净值家庭成为市场的主要支撑力量。

新豪宅成交占比上升，反映优质供应吸引力

在核心中央区，豪宅交易的内部结构也发生了变化。

今年CCR内价格至少1000万元的转售豪宅占比为55.2%，低于去年的69.7%；相对地，新豪宅的成交占比从30.3% 上升至44.8%。

这反映出2025年推出的部分新项目，在地段、产品配置及单位面积方面，对本地高净值买家仍具一定吸引力。

并非所有新豪宅都卖得动：地契与区位成关键

不过，并非所有新推出的豪宅项目都能顺利去化。

今年面市的The Skywaters及W Residences Marina View，销售进度相对缓慢。原因并非价格单一因素，而在于项目属性本身的限制：

这类项目位于中央商业区（CBD）、多为99年地契，周边缺乏学校，对本地家庭吸引力有限；而外国买家又因高额ABSD被明显抑制。

对于将房产视为财富保值或代际传承工具的超高净值买家而言，99 年地契项目存在“地契递减（lease erosion）”的长期顾虑，吸引力自然受限。

相较之下，同样在2025年推出、靠近乌节路的21 Anderson，由于属于永久地契且单位面积大，明显更受超高净值本地买家青睐。

成交尺价再创新高，但纪录仍属永久地契

从成交价格来看，今年豪宅市场亦出现多宗高价交易。

截至12月初，年度五大豪宅成交中，21 Anderson占据三席。其中两宗面积超过1万平方英尺的单位，成交价高达5225万元，尺价约$4,999 psf。

若以最高成交尺价计算，永久地契项目Park Nova的一套单位以$6,593 psf转售；而 Skywaters Residences则以$6,501 psf，刷新99年地契项目的最高尺价纪录。

不过，新加坡住宅史上最高尺价纪录，仍由永久地契项目The Marq on Paterson Hill于2011年创下（$6,840 psf）。

优质洋房市场保持稳定

优质洋房（Good Class Bungalow，GCB）方面，2025年共录得35宗交易，与去年持平，总成交额约12.7亿新元，较去年略低约4.6%。

分析认为，GCB市场交易量相对稳定，主要由极高净值本地家庭主导，受整体住宅周期波动影响较小。

展望2026：交易趋稳，仍由本地需求主导

展望2026年，多数分析师认为豪宅市场将进入 “量稳价稳” 的阶段。

2025年推动豪宅交易回暖的因素包括贷款成本下降及经济表现优于预期。不过，2026年起实施的更严格反洗钱条例，或将拉长交易流程，部分超高净值买家已选择在今年提前入市，或暂时观望。

明年豪宅市场将继续以基本面驱动，交易量趋于平稳，价格保持稳定至温和坚挺。

ABSD是否该检讨？市场出现不同声音

对于未来政策走向，市场出现不同看法。

60%的ABSD仍将限制外国买家重返豪宅购置市场，外籍高收入群体更可能选择租赁，而非购房。

但新加坡作为国际贸易与投资中心，不宜长期将外国高净值买家完全拒之门外。若能适度检讨外国买家的ABSD，不仅有助于豪宅销售，也可能为较旧项目与集体出售（en bloc）市场注入新活力。

总结：豪宅市场回暖，但已进入“本地主导时代”

总体而言，2025 年的新加坡豪宅市场已显现复苏迹象，但市场性质已发生根本变化。从以外资驱动，转向以本地高净值家庭为核心。

在高额ABSD持续存在的背景下，未来豪宅市场的表现，将更取决于地契类型、单位面积与长期保值属性，而非单纯的国际资金流入。