新加坡豪宅市场的难题：名校、配套与外国人税

豪宅市场复苏不易？核心区私宅销量大跌26.7%，买家仍谨慎观望

尽管个别高档项目近期取得不错成绩，但整体豪宅市场的复苏仍步履维艰。2025年第二季，核心中央区（CCR）私宅销量环比下滑26.7%，显示高端住宅市场仍面临多重挑战。

与此同时，政府在市中心持续推动私宅供应，但外部经济环境和高额额外买方印花税（ABSD），仍是高净值买家入市的主要障碍。

豪宅市场放缓，多个CCR项目遇冷

2025年第二季，核心中央区售出638个单位，相比第一季的870个，减少了26.7%。全岛私宅总销量也同步从7246个滑落至4808个，跌幅达33.7%。

多个核心地段豪宅项目也未能激起热潮：

滨海景苑（W Residences Singapore Marina View）：预售阶段仅售出两个单位，尺价从3200元起跳；

Skywaters Residences（珊顿8号）：一年内仅卖出2个单位，尺价约5000元；

铂海峰（Newport Residences）：原定2023年4月开盘，因市况不佳推迟超过两年仍未登场。

个别亮点项目仍带动市场信心

值得一提的是，部分新开盘项目表现亮眼，为市场注入一丝信心：

傲杰嘉苑（UpperHouse@Orchard Boulevard）：开售首周售出超过53.8%；

罗奥湾（The Robertson Opus）：首周售出逾41%单位。

虽然整体市况疲软，但高端住宅在部分优质地段仍具吸引力。

分析师：CCR销量占比稳步上升，市场仍具潜力

虽然总量下滑，但CCR销量占整体市场的比例却在上升：

2024年第四季：10.4%

2025年第一季：12%

2025年第二季：13.3%

这表明高净值买家仍视高端私宅为稳健的资产配置选项。

中央商业区的劣势：名校、公园、社区配套不足

分析指出，中央商业区尽管地理位置优越，却缺乏本地买家重视的名校、绿地与家庭友好配套，加上ABSD对外国人高达60%，进一步削弱豪宅项目吸引力。

政府在乌节与纽顿推地的用意，更多是为了吸引本地公民与永久居民。在当前形势下，地段、配套、交通依旧是打动买家的关键。

是否应重审ABSD政策？

高额ABSD可能无意中阻碍了优秀外国人才落户本地，建议政府或可考虑在房价稳定后，审视政策对长期竞争力的影响。

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