有人亏逾百万，有人赚375万：同在核心区，转售表现为何不同？

核心中央区近两成转售交易亏损，新加坡私宅市场分化加深

新加坡私宅转售市场，大多数卖家仍录得账面盈利，但不同区域、不同项目之间的表现，正出现明显差异。

根据数据，2026年第三季度，全岛受分析交易中，亏损交易占比升至4.6%，高于上一季度的3.7%，以及去年同期的3.3%。

其中，核心中央区(CCR)的亏损交易占比达到19.5%，相当于接近每五宗交易，就有一宗以低于原购入价出售。

不过，这并不代表核心区住宅普遍亏损。同一季度，按盈利金额计算，五大最赚钱交易中，也有三宗来自核心中央区。

全岛亏损比例升至4.6%，为四年来最高

本次分析并非涵盖所有转售住宅，而是筛选出2026年第三季度成交、并能匹配过去十年内上一次购买记录的私人住宅交易。

在共计2,021宗可匹配交易中：

• 93宗录得账面亏损；
• 亏损占比约4.6%，相当于每22宗约有一宗；
• 其余约95.4%未录得账面亏损。

这一亏损比例，是自2022年第二季度录得6.9%以来的最高水平。

需要留意，研究以买卖价格差额计算，未扣除印花税及其他交易成本，也未计入持有期间的租金收入。因此，账面盈利并不等同于最终净回报。

核心中央区亏损比例最高，郊区相对较低

按区域划分，第三季度亏损交易比例均较上一季度上升，但差距明显。

在全岛亏损交易中，核心中央区占约49%，城市边缘区占约30%，郊区占约20%。比例因四舍五入，合计未必刚好为100%。

这里有两个不同概念：19.5%是核心中央区内部的亏损比例；49%则是该区域占全岛亏损交易的比例。

从数据来看，核心中央区的亏损交易较为集中，而郊区受分析交易中，以低于原价出售的比例仍相对较低。

最大百分比亏损：Marina One Residences — 单位跌约32%

按亏损百分比计算，第三季度表现最弱的一宗交易，来自Marina One Residences。

一套面积710平方英尺的单位，于2026年8月以约125万新元售出。卖家在2018年7月的买入价约为183万新元。

这说明，即使持有多年，个别住宅仍可能以低于买入价出售。持有时间本身，并不能保证盈利。

最大金额亏损：OUE Twin Peaks — 单位亏约百万

按亏损金额计算，最大一宗来自OUE Twin Peaks。

一套面积1,604平方英尺的单位，于2026年8月以约388万新元售出。卖家在2017年3月以约490万新元买入。

持有约9.4年后，录得约102万新元账面亏损，跌幅约20%，年化价格回报约为负2.4%。

分析显示，第三季度按亏损金额及百分比排列的五大非有地住宅亏损交易，均来自核心中央区的99年地契项目。

不过，这是该季度排名靠前的个别交易特征，不能据此认定所有核心区99年地契住宅都会出现相同结果。

盈利交易仍占多数，但利润空间收窄

除了亏损交易增加，盈利交易的收益幅度也有所下降。

在录得盈利的转售及转售前交易（sub-sale）中，盈利幅度中位数降至24.8%，低于2025年第二季度高点的30.4%。

这意味着，即使成功高于买入价出售，卖家的账面利润空间也可能不如之前宽裕。

市场分析认为，在整体私人住宅价格处于历史高位、经济前景仍存在不确定性的情况下，买家会更加挑选项目，不同楼盘未来的转售表现也可能进一步分化。

核心区也有大额盈利，Leedon Residence一单位赚375万

核心中央区并非只有亏损案例。

第三季度按盈利金额计算，五大交易中有三宗位于核心中央区；五宗交易全部来自永久性地契项目。

其中，盈利金额最高的是Leedon Residence一套面积4,704平方英尺的单位。

该单位于2026年7月以1,430万新元成交，较2017年的买入价1,055万新元高出375万新元。

同一区域既出现大额盈利，也出现明显亏损，反映“买在哪个区域”只是其中一个因素，具体项目、单位条件及买入价格同样重要。

永久性地契也不等于保证盈利，仍需结合实际成交判断。

EC继续领跑百分比涨幅榜

执行共管公寓（EC）在本季度继续取得突出的转售表现。

按盈利百分比计算，排名前五的交易，全部来自郊区的Hundred Palms Residences，持有时间约九年，涨幅介于138.9%至163.9%。

这些属于当季表现最突出的个别案例，不能视为所有EC的普遍回报，更不能直接套用于今天的新购单位。

不包括EC，The Sea View录得约88.1%涨幅

若剔除EC，第三季度盈利百分比最高的五宗交易，涨幅介于83.9%至88.1%，其中四宗来自永久性地契项目。

排名第一的是位于城市边缘区的永久性地契公寓The Sea View。

一套面积1,410平方英尺的单位，于2026年9月以约410万新元售出。卖家在2016年10月的买入价约为218万新元。

持有接近十年后，账面盈利约192万新元，涨幅约88.1%，年化价格回报约为6.5%。

对买家而言，数据提醒了什么？

这份报告最值得关注的，是市场表现正在分化，优质地段不等于任何价格都值得买。

核心区既有大额盈利，也有亏损交易，买入价格会影响未来的退出空间。长期持有有助于拉长观察周期，但不能保证获利。

本季度部分亏损单位已持有八至九年，仍以低于原价出售。

总涨幅与年化回报不同，账面利润与扣除成本后的净收益也不同。

对于正在选房的买家，与其只看区域标签或过去的最高盈利案例，更有意义的是比较具体单位的入手总价、布局、周边供应，以及未来可能承接这套住宅的买家群体。