【新项目】核心中央区供应高峰，未来或将收紧，2025是买入窗口？

核心中央区（CCR）：价格洼地还是价值高地？

2025年对新加坡房地产市场来说，是核心中央区（Core Central Region，简称CCR）热度重启的一年。数据显示，今年迄今已有六个项目在CCR推出，总计超过2000个新单位。随着10月 Skye at Holland 的推出，全年新推单位将达到 2728套，创下自2021年以来的最高纪录。

供给大年，买气强劲

今年是自2021年以来CCR供应量最大的年份。CCR涵盖第9、10、11区，以及圣淘沙湾（第4区）和市中心（第1、2、6、7区）。

今年初，CCR与城市边缘（RCR）项目的价格差距一度缩小至历史低点，仅 4.5%。这主要因为RCR价格快速上涨，而CCR价格相对温和，甚至在2025年第一季度一度跌破 $2900 psf。

然而，随着7月、8月多盘齐发，CCR新盘均价迅速回升至 $3200 psf以上，与RCR的差距重新拉大至 近20%。这波涨势背后，既有稀缺地段的吸引力，也离不开开发商的价格策略。

“性价比”豪宅：价格紧贴RCR

部分CCR新盘的定价极具竞争力。

River Green：中位数价 $3111 psf

UpperHouse at Orchard Boulevard：$3274 psf

The Robertson Opus：$3359 psf

这些价格与同期RCR新盘（如Promenade Peak $2920 psf，Arina East Residences $2982 psf）相差不大，使得更多买家愿意“升级”至CCR。

其中，River Green在开盘周末就卖出 88% 单位，524套中有 352套低于$250万，显示开发商通过“低总价”策略迅速撬动市场。

买家结构的转变

由于过去几年多次调高额外买方印花税（ABSD），尤其是2023年4月将外国人购房的ABSD提升至 60%，CCR的买家结构出现显著变化：

2025年约80%买家为本地人（高于2023年的71.9%），外国买家占比则从10.3%骤降至3%。

这也意味着，CCR正在从“国际投资热区”，逐步转向“本地富裕阶层的资产保值池”。

未来供应：高峰过后将收紧

CCR的土地供应来源主要有两类：集体出售（en bloc）与政府售地（GLS）。

2017至2018年间的集体出售潮，造就了2019–2021年的一波供应高峰。

2022至2024年，因冷却措施加码，CCR供应量骤减。

到了2025年，GLS在荷兰路、乌节林荫道与里峇峇利的地块推出，带来新一波项目入市。但从2026年起，CCR新供应将显著放缓，预计仅 955套。

这意味着，2025年的供应高峰或将成为未来几年难得一遇的窗口。

价格支撑与市场前景

展望未来，分析师普遍认为CCR价格将维持韧性：

URA数据显示，2025年上半年CCR非有地私宅价格已上涨 3.8%。

PropNex预测，全年CCR价格指数有望增长 5–6%，高于2024年的4.5%。

随着供应趋紧、传承财富与本地高净值买家的支撑，CCR将继续是资产保值的首选。

第四季度，市场还将迎来 Skye at Holland 的亮相，预计将延续CCR的热度。

项目聚焦：The Collective at One Sophia —— 低于$3000 psf的入场机会

在CCR项目均价徘徊于 $3200 psf 的背景下，位于第9区Sophia Road的 The Collective at One Sophia，以 $2752 psf 的均价脱颖而出，成为罕见的“低门槛”进入CCR的机会。

项目亮点

住宅：367套（两栋19层住宅楼）

整体体量：99年地契综合体，包括办公楼与零售商铺

户型：Studio至三卧，面积431–1023平方英尺

定价优势

Studio（431 sqft）：约 $122.3万（$2838 psf）

一卧+书房（549 sqft）：约 $150.5万（$2741 psf）

两卧豪华型（646 sqft）：约 $180.9万（$2800 psf）

三卧尊贵型（1023 sqft）：约 $287.4万（$2809 psf）

价格全面低于CCR均价，对比乌节、武吉士一带的新盘，更显吸引力。

地段价值

项目位于乌节路与Bras Basah–Bugis文化区交汇处，700米范围内分布四个地铁站（Bencoolen、Rochor、Bras Basah、Dhoby Ghaut）。

周边教育资源丰富，毗邻新加坡管理大学、拉萨尔艺术学院、南艺与新设的“新加坡艺术大学”，同时靠近圣玛格烈小学、英华小学等名校。

The Collective at One Sophia 的崛起，不仅是投资者进入第9区的契机，也将推动Sophia Road一带向更具活力的文化与生活中心转型。

结语

2025年的核心中央区（CCR）无疑迎来了一波“量价齐升”的窗口期：大量新盘集中入市，让买家享受了前所未有的选择空间，而价格与RCR差距的缩窄，也让豪宅市场的价值感重新被放大。随着供应高峰过去，未来几年CCR新盘数量将趋紧，优质地段项目的价格支撑力反而更强。

在这样的市场背景下，Skye at Holland 等压轴新盘将延续热度，而 The Collective at One Sophia 更以低于$3000 psf的价格，提供了少见的入场机会。对于想要在新加坡黄金地段布局的买家而言，如今正是一个难得的时点。