【新项目】1,268套住宅、步行约2分钟到地铁：Thomson Reserve全面解析

汤申上段八年来首个大型新盘：Thomson Reserve两房154.4万新元起

汤申上段即将迎来八年来首个大型住宅新盘。

拥有1,268套住宅单位 的 Thomson Reserve，将成为2026年新加坡推出的最大规模私宅项目，也是今年首个超过1,000套单位的大型新盘。

项目占地约五公顷，相当于约七个足球场，沿汤申上段路拥有约500米临街面。项目于10月16日举行贵宾预展，随后于10月17日开放公众预展，计划在10月31日正式开售。

这是继2018年、拥有1,206套单位的JadeScape之后，汤申上段顺福一带再次推出的大型住宅项目。

项目概况：原Thomson View重建，三大发展商联手

Thomson Reserve是一个99年地契项目，由原Thomson View Condominium重建而成。

开发财团于2024年11月以8.1亿新元完成集体收购，成员包括凯德发展、大华集团及新加坡置地集团。

这次收购也为原Thomson View业主长达17年的集体出售历程画上句号。自2007年以来，业主先后尝试五次，最终成功找到买家。

计入土地增值费及将地契补足至全新99年的费用后，项目土地成本约为每平方英尺容积率1,178新元。

自然环境与生活便利兼备

Thomson Reserve周边以成熟的低层私人住宅区为主，包括Soo Chow Gardens、Adelphi Park，以及优质洋房区Windsor Park Estate。

项目地势较高，部分单位可远眺周边有地住宅区、城市天际线、新加坡岛国俱乐部、温莎自然公园、中央集水区自然保护区及武吉知马自然保护区。

其中，中央集水区自然保护区涵盖超过3,000公顷的森林与蓄水池，包括麦里芝蓄水池及贝雅士上段、下段蓄水池，为周边带来大片自然绿地。

交通方面，项目距离汤申东海岸线的汤申上段地铁站约两分钟步程，主入口设有有遮盖通道连接。

Thomson Plaza就在汤申上段路对面，可通过行人天桥或地铁站地下通道前往。爱同学校也在步行范围内，为家庭买家提供便利。

此外，汤申上段沿线拥有丰富餐饮选择，从传统咖喱、鸡饭、印度煎饼店，到咖啡馆、甜品店及日式餐厅，形成成熟的社区生活圈。

两大住宅系列，覆盖不同家庭需求

项目分为Classic Collection和Luxury Collection两大系列。

Luxury Collection当中，合共112套较大面积的四房豪华型及五房套房配备私人电梯，满足对空间及私密性有更高要求的家庭。

从首次置业、家庭升级，到调整居住面积或多代同堂，项目希望通过不同面积与配置，覆盖多个阶段的居住需求。

两房占逾半，154.4万新元起

Thomson Reserve的两房单位占整体约 56.5%，是项目最主要的户型。

四房起售价对应面积为1,238平方英尺的单位。

五房套房则仅有28套，集中于同一列住宅单位，享有朝向麦里芝蓄水池及乌节路天际线的无遮挡景观。

上述价格为起售价，不同单位的楼层、朝向、面积及景观，会影响实际售价。

六栋住宅仅占12%土地，规划逾80项设施

五公顷的土地规模，是Thomson Reserve的一大特点。

六栋住宅楼仅占约12%的土地面积，其余约88% 用于景观、水景及休闲设施。建筑布局也着重扩大绿景视野，并减少楼栋之间的直接对望。

项目以麦里芝蓄水池的轮廓为设计灵感，在园区内设置有机形态的泳池与水景，营造多个“小型蓄水池”般的景观空间。

根据项目资料：

超过 45%的住宅单位列 朝向中央集水区自然保护区；

超过 80%的住宅单位列 享有绿景或项目内部园景、水景；

设有 三座会所、超过80项设施；

共规划 八个泳池，其中两个为50米泳池。

对于买家而言，景观可能影响具体单位的选择，而地铁连接、购物便利和日常生活体验，则更直接关系到长期居住是否合适。

JadeScape提供了怎样的价格参照？

同处第20邮区的JadeScape，是比较Thomson Reserve时较具参考价值的项目。

两者均为大型99年地契住宅，邻近地铁站，也都由集体出售地块重建。JadeScape于2018年推出，已全数售罄，并于2022年落成。

根据交易申报分析，JadeScape今年的转售尺价中位数为2,341新元，较2023年上涨7.6%。

以Thomson Reserve起始尺价2,608新元作简单对照，约高出11.4%。不过，新盘起售价与转售成交中位数属于不同指标，不能直接视为同类单位的价格溢价，仍需结合面积、楼层、朝向、楼龄及交房时间比较。

另据SRI对URA Realis交易资料的分析，JadeScape截至原报道录得的253宗转售交易，按记录的买入价与卖出价计算，均录得毛收益。

这项统计未扣除印花税、利息、装修及交易费用，也不代表未来交易必然获利。

潜在买家来自哪里？

周边成熟住宅区，为Thomson Reserve提供了多元的潜在需求。

组屋升级买家

历史成交数据显示，JadeScape在2018年开盘及后续销售中，约53%的买家持有组屋地址；2022年推出的Amo Residence，相应比例约为46%。

这两项统计仅涵盖该机构服务的买家，但反映区域新盘对组屋升级家庭具有一定吸引力。

碧山及宏茂桥等成熟组屋区，预计是潜在客源之一，需求可能较集中在较大的两房及三房单位。

希望留在原区的私人住宅业主

部分有地住宅业主可能希望换成面积更适合、管理更便利的公寓，同时继续留在熟悉的社区。

ERA数据显示，第20邮区有地住宅的转售尺价中位数，由2016年的1,152新元 上升至2026年首九个月的2,300新元。房产价值的累积，为部分业主调整居住安排提供了条件。

希望靠近父母的年轻买家

周边有地住宅区内，也可能有年轻家庭成员希望购买独立住宅，在保留私人空间的同时，继续与父母保持较近距离。

此外，三房至五房可吸引需要更多空间的家庭；邻近地铁的条件，也可能受到关注出租需求的投资买家留意。

预计项目买家可能约80%来自现有私人住宅业主，约20%为组屋升级买家。该比例属于市场预测，仍须以实际销售结果观察。

周边土地报价上涨，带来另一项成本参照

除了转售市场，附近政府售地的竞标结果，也让市场关注未来新房的开发成本。

Lorong Puntong—Sin Ming Avenue住宅地块于9月15日截止招标，共吸引七份标书，最高报价为2.081亿新元，相当于每平方英尺容积率1,612新元。

这一报价比Thomson Reserve约1,178新元的土地成本高出约 37%。

较高的土地报价，反映开发商对该区未来住宅供应的成本投入。但土地成本还需结合地块条件、建筑成本、产品配置及市场环境判断，并不意味着未来住宅售价也会高出37%。

对Thomson Reserve买家而言，这是一项成本背景参考，不能单凭土地价格推断未来升值空间。

地段、户型与总价，仍是选择重点

Thomson Reserve将大型园林社区、地铁连接及成熟生活配套结合在一起，也为八年来缺少大型新盘的汤申上段—顺福一带带来新的选择。

它的吸引力既来自周边自然环境，也来自Thomson Plaza、餐饮街区及学校等日常配套。

对于有意入手的买家，除了关注2,608新元的起始尺价，更应比较具体单位的总价、实用布局、楼层朝向、景观及预计入住时间，再与JadeScape等周边项目一并评估。