更多家庭可以买BTO和EC了！新加坡购房收入顶限正式上调

新加坡上调购房收入顶限：BTO增至1.6万，EC增至1.8万

更多中等收入家庭将有机会购买预购组屋（BTO）和新执行共管公寓（EC）。

新加坡总理黄循财在8月23日的国庆群众大会上宣布，家庭申请BTO的月入顶限将从14,000新元提高至16,000新元，单身申请者的收入顶限则从7,000新元上调至8,000新元。

与此同时，购买新EC的家庭月入顶限也将从16,000新元提高至18,000新元。

新的BTO收入顶限适用于从8月24日起申请组屋资格通知书（HFE Letter）的买家；新的EC收入顶限则适用于土地招标截止日期在8月24日或之后的项目。

为什么现在调整收入顶限？

新加坡人普遍比过去更迟结婚。许多人在准备成家时，事业发展已进入较成熟阶段，收入也相对较高，因此越来越多年轻夫妻超过现有的购房收入顶限。

政府此次调整的目的，是确保绝大多数新加坡夫妻仍然能够购买获得津贴的公共住房。

房地产分析师普遍认为，这次调整及时而且幅度适中。此前家庭与夫妻的收入顶限调整通常也是每次增加2,000新元，单身人士则增加1,000新元。

新加坡统计局数据显示，受雇居民家庭的平均月入（不包括雇主缴交的公积金）从2019年的11,250新元增加至2025年的13,752新元，六年间增长约22%。

同期，受雇居民家庭月入中位数也上升约27%，在2025年达到10,591新元。

把家庭月入顶限提高至16,000新元，有助于让公共住房政策跟上居民收入增长，并继续服务广泛的家庭群体。

按照2025年的收入数据，16,000新元的收入顶限大致可覆盖接近收入分布第70百分位的受雇居民家庭，继续维持公共住房在可负担性与社会包容方面的重要作用。

哪些家庭最直接受益？

新政策预计将惠及两类买家：收入略高于原有顶限的中等收入家庭，以及双收入、暂无子女的夫妻，也就是俗称的DINK家庭。

过去，这些家庭可能因为月入超过14,000新元而无法申请BTO，但手上的现金与公积金储蓄又未必足以轻松购买转售组屋。

根据市场数据，2026年7月至8月期间，新加坡四房式转售组屋的中位数价格已达到约62.8万新元，五房式则达到约73.58万新元。

收入顶限提高后，这部分夹在BTO和转售组屋之间的买家，将重新获得购买津贴组屋的资格。

购房能力最高可增加多少？

除了扩大符合资格的买家人数，更高的收入顶限也意味着部分家庭可以获得更高的贷款额度。

假设组屋买家的贷款价值比率为75%、每月房贷偿还比率（MSR）上限为总收入的30%、贷款期为25年，并采用4%的利率压力测试：

当家庭月入顶限为14,000新元时，估算最高贷款额约为795,700新元，对应可购买总价约106万新元的组屋。

当月入顶限提高至16,000新元后，估算最高贷款额可增加至约909,372新元，对应的购房总价可达约121.2万新元。

这意味着收入接近顶限的家庭将拥有更大的购房弹性，理论上可负担市场上绝大多数BTO单位，包括价格较高的优选地段（Prime）和黄金地段（Plus）组屋，以及未来可能出现的超高层公共住房项目。

BTO竞争可能更加激烈

扩大申请资格也可能带来一个直接结果：更多家庭争夺同一批BTO单位。

对于收入较低、购房选择较少的家庭而言，热门项目的抽签竞争或会进一步加剧。

新政策实施后，第一个值得关注的大型销售活动将是2026年11月的BTO销售，共有约7,970个单位，分布在七个项目。

其中，位于勿洛的两个项目和大巴窑的一个项目预计最受欢迎。

市场分析预计，大巴窑四房式单位的首次购屋者申请率可能达到每个单位三至四人，勿洛四房式单位则可能达到每个单位两至三人。

转售组屋市场会受到冲击吗？

随着更多较高收入的首次购屋者重新获得申请BTO的资格，部分需求可能从转售市场流向BTO和EC。

不过，转售组屋市场还受到其他多项因素影响，因此新政带来的最终效果可能较为复杂。

一方面，未来几年达到最低居住年限（MOP）的组屋数量将明显增加，从2026年的13,484个单位，增加至2027年的18,939个，并在2028年进一步达到21,393个。

更多刚达到MOP的组屋进入市场，可能加大转售供应与卖家之间的竞争。

2026年上半年，转售组屋成交量为12,681宗，同比减少7.4%；仅7月份则录得约2,284宗交易。

部分首次购屋者可能会优先选择价格较低、剩余屋契更长的BTO，从而减少对转售组屋的需求。

另一方面，政府提高部分买家的购房津贴，并取消私人住宅业主购买非津贴转售组屋前须等待15个月的规定，也可能为转售市场带来新的需求。

分析认为，取消15个月等待期后，较旧的五房式及大型组屋可能比刚达到MOP的新组屋更直接受益。市场在7月份已经观察到大型转售组屋需求回升。

综合这些因素，未来几个月的转售组屋价格可能进一步趋于稳定，而不是出现明显下跌。

BTO与转售买家的需求也并不完全相同。需要立即入住、偏好特定地区，或不符合BTO资格的买家，仍然可能选择转售组屋。

转售市场的买家范围也更加广泛，包括希望购买较大单位的单身人士和永久居民。因此，有观点认为收入顶限调整未必会对整体转售需求造成显著影响。

EC收入顶限提高，买家池进一步扩大

EC家庭月入顶限从16,000新元提高至18,000新元后，更多收入较高的家庭和组屋提升者将符合购买新EC的资格。

从2026年12月至2027年底，预计将有五个新EC项目推出。

首个项目是预计于2026年12月登场、位于兀兰17通道的Wynwood Grand。其余四个项目分别位于Senja Close、兀兰17通道的另一幅EC地段、三巴旺路和Miltonia Close。

不过，这五个项目都不受2026年5月公布的新EC政策影响。该轮政策包括把最低居住年限从五年延长至十年、取消延迟付款计划，以及把首次购屋者的单位分配比例从70%提高至90%，优先期也从一个月大幅延长至两年。

分析师因此认为，与收入顶限上调相比，更长的MOP和取消延迟付款计划，可能对EC需求产生更显著的影响。

月入1.8万，买EC就会更轻松吗？

根据75%的贷款价值比率、30%的MSR、30年贷款期以及4%的利率压力测试计算，当家庭月入为16,000新元时，估算银行贷款额约为100.5万新元。

截至2026年8月15日，新EC成交价中位数已接近183万新元。按照这一价格计算，除了约45.73万新元的25%首付与订金外，买家还需要额外动用约36.68万新元的现金或公积金。

当月入顶限提高至18,000新元后，估算贷款额可增加至约113万新元，额外需要填补的现金或公积金差额则可降低至约24.08万新元。

这将有利于希望升级至新EC、但过去收入刚好超过顶限的组屋家庭，也能减少部分买家需要支付的现金和公积金金额，让他们保留更多流动资金用于装修、印花税和其他购房开支。

不过，贷款额度提高并不等于房子变得更便宜。买家借得越多，每月还款压力也越大，因此仍须根据家庭现金流、利率变化和长期财务规划谨慎评估。

此外，扩大买家池能否真正转化为更强劲的EC销量，最终仍取决于项目总价是否处于目标买家的负担能力范围内。

哪些EC项目会率先受益？

由于新的18,000新元收入顶限只适用于土地招标截止日期在8月24日或之后的项目，因此并非所有即将推出的EC都会受惠。

市场预计，首个受到新收入顶限影响的EC地段，将是即将招标的Canberra Drive政府售地项目。

该地段预计可能吸引多达五组发展商竞标，地价或介于每平方英尺容积率630至700新元之间。

家庭每名子女可增加一次抽签机会

除了提高收入顶限，政府也宣布，申请新组屋的家庭将根据现有或即将出生的子女数量，获得额外的抽签机会。

换言之，家庭每有一名子女，包括正在怀孕中的孩子，就可以获得一次额外抽签机会。

这项措施有望帮助育有子女的家庭更早取得住房，也可能提高他们参与2027年2月剩余组屋销售活动（SBF）的意愿。

不过，业内人士认为，这项政策未必会明显改变整体申请趋势。许多申请者仍处于订婚、求学或服役阶段，而首次购屋家庭原本就享有一定的优先安排。

对有子女的家庭而言，交通、学校、超市、熟食中心和家庭支援网络，仍会是选择项目时更重要的考虑因素。

额外抽签机会未必会促使没有孩子的夫妻立即生育，却可能让已经育有子女的家庭更有信心扩大家庭规模。

政策将如何影响楼市？

整体而言，这轮政策并非单纯放宽购房门槛，而是针对居民收入增长、迟婚趋势和家庭结构变化作出的调整。

对BTO市场而言，更高的收入顶限将扩大买家池，并可能提高热门项目和较大单位的申请需求。

对转售组屋市场而言，部分首次购屋需求可能被BTO分流，但取消15个月等待期、新MOP供应增加及不同买家对即刻入住和地点的需求，将共同决定最终走势。

对EC市场而言，18,000新元的新顶限确实能够让更多组屋提升者入场，但项目价格、更长的MOP以及付款方式变化，仍会直接影响购买意愿。

对买家来说，符合资格只是第一步。贷款额度提高并不代表应该把购房预算用到极限。在新选择增加的同时，更需要比较房屋总价、每月供款、现金与公积金需求，以及未来家庭支出的变化。

这次政策调整扩大了通往BTO与EC的大门，但能否真正改善住房负担能力，最终仍要看供应、定价和买家的实际财务承受能力。