能买EC的人更多了，发展商为何可能更谨慎？

EC收入顶限提高，房价就会涨？坎贝拉地段成政策调整后首个看点

购买执行共管公寓（EC）的家庭月入顶限提高，是否意味着更多买家入场、价格继续上涨？

答案未必这么简单。

位于坎贝拉通道（Canberra Drive）的EC地段于10月1日截标。这是今年5月EC措施收紧，以及8月家庭月入顶限提高后，首幅截标的EC地段，预计可兴建185套住宅。

它的招标结果，将成为观察发展商如何评估新政策，以及未来EC地价走势的重要参考。

市场预测，这幅地段的最高竞标价可能低至每平方英尺容积率630新元。若最终成交落在这一水平，将创下2022年9月以来的最低EC地价。

收入顶限提高，符合资格的买家更多了

政府今年8月宣布，将购买EC的家庭月入顶限，从1万6,000新元提高至1万8,000新元。

新顶限适用于地段招标在8月24日或之后截止的新项目，坎贝拉通道地段是首幅适用这项调整的地段。

这意味着，一部分过去因收入超过顶限而无法购买新EC的家庭，如今有机会进入市场，潜在买家群有所扩大。

但购买资格放宽，并不代表买家的预算会同步大幅增加，更不意味着发展商可以直接提高售价。

另一边，持有与付款条件也收紧了

这幅地段同时受到今年5月EC措施调整的影响，包括最低居住年限延长至10年、终止延迟付款计划，以及提高首次购房者配额。

这些调整带来了不同方向的影响：

收入顶限提高，有助于扩大需求；但更长的最低居住年限和付款安排变化，也意味着买家需要更认真地考虑长期居住计划与资金准备，EC作为短期投资工具的吸引力随之降低。

对发展商而言，关键在于判断：新增买家带来的需求，能否抵消部分买家因新条件而产生的犹豫。

因此，市场预计发展商在竞标时，会更谨慎地评估地价与未来售价。

新EC价格涨幅，已超过部分家庭的预算增长

根据URA Realis截至9月13日的数据，新EC单位的中位数尺价约为1,844新元，较2021年的1,175新元上涨约57%。

同期，新EC单位的中位数总价，也从约123万新元增加至182万8,000新元，涨幅约49%。

相比之下，报道估算，收入顶限提高后，买家的最高房贷额度仅从约100万新元增加至113万新元。

若以目前约182万8,000新元的中位数总价计算，即使取得上述贷款额度，剩余房款仍接近70万新元，需要以现金及公积金支付。

实际贷款额度仍取决于买家的年龄、贷款期限、现有债务及银行评估，但这组数字反映出一个现实：符合购买资格，不等于购房资金已经充足。

对于年轻家庭和组屋提升者而言，负担能力仍是影响购买决定的重要因素。

坎贝拉地价或回落，海军部径也是下一个观察点

市场对坎贝拉通道地段的地价预测，介于每平方英尺容积率630至700新元。

近期EC地价普遍超过每平方英尺容积率700新元。若此次最高出价仅为630新元，将接近2022年9月Lumina Grand地段以626新元成交的水平。

另一幅预计于12月截标的海军部径（Admiralty Walk）EC地段，也受到新措施影响。市场预测，其地价可能进一步降至每平方英尺容积率530至630新元。

若最终落在530新元附近，将是近年来相当低的水平；更低的历史成交案例，可能要追溯至2016年的Rivercove Residences地段，当时地价为每平方英尺容积率355新元。

不过，上述数字目前均为预测，最终仍需以招标结果为准。

地价下降，未来EC就一定卖得更便宜吗？

地价回落，有机会减轻发展商的成本压力，但不会自动转化为同等幅度的售价下降。

未来项目的定价，还取决于建筑成本、融资成本、户型配置，以及推出时的市场供需。

对于买家而言，招标地价值得关注，但不能直接把土地的“每平方英尺容积率价格”，当作未来住宅的销售尺价。

利率变化，也会影响买家的决定

报道指出，截至9月25日，三个月新元隔夜平均利率（SORA）升至1.2251%，为今年以来最高水平。

房贷利率上升，可能让买家更仔细计算月供及现金流。不过，市场人士认为，仅凭利率上升这一因素，未必会明显削弱EC的吸引力。

现有EC项目销售表现强劲，剩余库存已降至相对低位。同时，多个尚未推出的EC项目仍适用原有措施，并不受到最新调整影响。

因此，买家在比较不同项目时，除了售价和地段，也需要确认项目适用的购买条件、最低居住年限及付款安排。

坎贝拉通道地段的招标结果，将为新政策下的EC市场提供首个重要参考。对于准备入场的家庭，更值得关注的是：在符合资格之后，首付款、月供和长期居住计划，是否都与自己的实际情况相匹配。