百万组屋不再稀奇？2025年组屋市场发生了什么

百万组屋再破纪录：2025 年成交量激增近五成，但买家开始“踩刹车”？

尽管整体组屋转售市场在2025年的成交量与价格增长趋于温和，但百万组屋（成交价 ≥100 万元）依然持续刷新纪录，成为今年房地产市场最受关注的现象之一。

根据最新数据，今年自1月以来，已有1,544个组屋单位以至少100万元成交，大幅超越2024年全年的1,035个。全年百万组屋成交量有望达到1,550个单位，同比增幅约50%。

最高成交价达165.9万元，纪录继续被刷新

今年最贵的组屋成交来自女皇镇（Queenstown）达森路的SkyTerrace @ Dawson。一套面积约1,313平方英尺的五房式单位于6月以165.9万元成交，尺价约$1,263psf。该项目属于99年地契，目前尚余约90年租期。

这宗交易刷新了HDB官方数据库中记录的最高成交价。不过，它仍低于2024年在同一区域Skyoasis @ Dawson创下的纪录。当时一套面积更大的五房式单位以173万元成交。

除了这宗“楼王级”交易外，2025年还有4宗成交价超过160万元的组屋交易，分别来自碧山（Bishan）、中区（The Pinnacle @ Duxton）及大巴窑（Toa Payoh）的DBSS项目，显示高价成交并非个别现象。

量大但价稳：百万组屋“越卖越多，却没大涨”

尽管高价成交频频出现，但整体来看，百万组屋的平均成交价涨幅并不大。

2025 年百万组屋的平均成交价约为114万元，仅比2024年的112万元高出1.8%。这意味着，多数成交仍集中在“刚过百万”的区间，而非不断向更高价位冲刺。

这或许反映了买家对价格的心理阻力正在显现：虽然能接受百万成交，但对进一步大幅溢价持更谨慎态度。

从整体市场来看，百万组屋其实仍属少数。截至2025年前10个月，在20,694宗组屋转售申请中，只有约6.4%的成交价超过100万元。

“新 + 中央”仍是核心关键词

从成交结构来看，2025年的百万组屋交易，依然高度集中在“较新、位置靠中”的项目上。

在今年成交价最高的前10个组屋单位中，几乎所有单位的租约起始年份介于2011至2016年，意味着剩余租期仍有85至90年，对买家而言更具长期居住与保值信心。

例外的是碧山的两套Executive Maisonette（行政复式单位）。尽管这两套单位的剩余地契仅约60年，但由于面积高达1,755平方英尺、供应极为稀少，仍分别以160万元和158.8万元成交。分析指出，大面积与稀缺性，成功抵消了租期缩短的影响。

哪些地区最“盛产”百万组屋？

从区域分布来看，中区的The Pinnacle @ Duxton在今年前10大高价成交中占了4宗，碧山占3宗。

但若以成交数量计算，大巴窑才是2025年的“百万组屋之王”。截至12月18日，当地已录得296宗百万成交，为全岛最高。

总结：百万成交成常态，但市场并未失控

整体而言，2025年百万组屋交易的持续增长，反映的是优质地段、新型组屋以及大户型单位的长期吸引力，而非市场全面失控。

成交量创新高，但平均价格涨幅温和，说明买家在高价环境下依然保持理性。未来，随着租期衰减效应、收入结构变化以及私宅与EC市场的竞争加剧，百万组屋是否还能继续“爆量”，将更取决于地段、楼龄与稀缺性三大核心因素。