大众私宅地价追近核心区，OCR还“大众”吗？

中央区以外地区（OCR），通常被称为大众化私宅市场。

但过去十年，OCR与核心中央区（CCR）的住宅政府售地价格差距，明显缩小了。

2016年至2020年，两者平均地价相差每平方英尺容积率633新元；到了2021年至2025年，差距缩小至242新元。

这背后既有OCR地价上涨，也有CCR平均地价回落的影响。

OCR上涨，CCR平均水平略降

OCR平均地价从2016年至2020年的每平方英尺容积率741新元，升至2021年至2025年的1,080新元，涨幅约46%。

同期，CCR平均地价则从1,374新元降至1,322新元，回落约4%。

不过，这是两个五年阶段的地段平均比较，并不代表每幅OCR土地都上涨，也不代表每个CCR地段都贬值。成交地段的位置与条件，会影响平均结果。

2025年大涨，与推出地段的位置有关

2025年OCR平均地价上涨约44%，但这并不是长期持续、均匀的涨幅。

2017年至2024年的八年间，OCR平均地价有六年出现下跌。

2025年的明显上升，很大程度上可能与当年获颁地段的位置有关。六幅OCR地段中，有四幅位于勿洛和实龙岗等成熟住宅区，平均地价达到每平方英尺容积率1,359新元，各吸引五至十份标书。

相比之下，2024年获颁的两幅OCR地段位于Canberra Crescent及Faber Walk，平均地价为849新元，各收到三份标书。

前者与最近地铁站有一定距离，后者则位于较安静、靠近有地住宅的低密度环境。不同地段条件，使年度平均地价出现较大差异。

住宅价格上涨，也改变了地价预期

根据URA成交申报数据，2016年至2025年，OCR新售非有地私宅平均价格上涨约83%，不包括执行共管公寓。

相比之下，RCR上涨约80%，CCR上涨约41%。

平均成交价格会受到项目组合影响。若参考控制住宅年龄、面积等差异的URA价格指数，2016年第一季至2025年第四季，OCR仍以约69%的涨幅领先，RCR和CCR分别上涨约62%及22%。

这些变化可能让发展商对OCR项目能够达到的售价，形成更高预期。

大众私宅买家，不再主要只有组屋提升者

OCR买家结构也出现变化。

分析以买家的现有住址作为参考：拥有组屋地址的买家，2016年占OCR私宅购买者约67%，到了2025年，占比降至约41%。

组屋地址只是识别潜在提升者的替代指标，并不能完全等同于实际换房身份，但仍反映出买家来源的变化。

2025年，拥有私人住宅地址的买家，私宅购买总价中位数约为200万新元；拥有组屋地址的买家则约为173万新元。

买家结构和预算变化，可能支持发展商对OCR售价的预期，也有助于解释当地土地价格为何上升。

“OCR”标签，越来越不足以判断价格

今天的OCR项目，有的靠近地铁、有成熟商业配套，有的则提供低密度环境或不同的居住体验。

它们之间的价格差异，未必小于不同区域之间的差异。

对买家而言，与其只凭OCR、RCR或CCR判断项目贵不贵，更应该比较具体地段、交通、户型、总价与周边供应。

区域分类可以帮助理解市场，但不能代替对具体项目的评估。

本文依据文中引用的URA数据整理。土地价格比较受获颁地段组合影响，住宅平均成交价格也受当期销售项目组合影响。