150万就能住CCR？你以为买不起的“豪宅”正在降低门槛

️ 迎合本地买家，发展商“变阵”：新高档私宅出现“高而不豪”趋势

在新加坡房地产市场中，核心中央区（CCR）一向象征着豪华住宅的最高段位——永久地契、宽敞大户型、超高总价，是许多外国买家及超高净值人士的首选。

然而，自从外国买家的额外买方印花税（ABSD）调高至 60% 后，这部分买家几乎从市场中消失。面对需求结构的大幅改变，发展商不得不重新调整项目策略，在设计、户型与定价上改为迎合本地买家，使近期推出的高档私宅呈现出一种“高而不豪”的新格局。

长久以来，CCR 的豪宅给人的印象是大面积、高总价与永久地契。然而，近月推出的新项目却呈现出另一番景象：大量99年地契、小户型、总价更亲民的新盘不断涌现。

八月热卖的嘉溪绿苑（River Green）便是典型例子，项目中超过七成为一卧与两卧房，起步总价分别约120万与150万元，远低于传统CCR豪宅动辄500万元以上的价格。

荷兰路的Skye at Holland也延续了这一趋势，小户型占据绝大多数，其中两卧单位的面积仅介于581到743平方英尺之间，起价约151万元。

根据数据显示，从2015年到今年前11个月，核心中央区新单位的面积呈现明显“缩水”。面积至少1,076平方英尺的大户型比例从39%大幅下降到仅19%。与此同时，新单位的中位面积也从861平方英尺收窄至732平方英尺。

在总价方面，今年前11个月CCR新单位的中位数总价为223万元，甚至略低于其他中央区（RCR）的225万元，显示CCR的产品定位已悄然改变。

核心中央区与其他中央区之间的价差不断缩小，这是今年多个RCR新盘靠近核心区边缘的结果，例如锡安路的卓悦峰（Zyon Grand）与Promenade Peak，都位于靠近CCR的位置，而滨海南的One Marina Gardens更是紧邻中央商业区。

发展商如今必须在本地买家的预算与不断上升的土地开发成本之间取得平衡。为了提高项目的尺价，同时让总价更具吸引力，许多发展商选择缩小户型面积并提升空间效率，这成为应对市场环境变化的主要策略。

专家也从地契角度分析了CCR产品结构的变化。

过去核心中央区的豪宅之所以被视为高端，很大程度上源于永久地契的占比高。然而，自政府在CCR推出更多99年地契地段以来，这一结构快速改变。从2022年的发展商销售数据来看，仅有35%的单位属于99年地契，但今年前11个月，这一比例激增至82.3%，显示CCR的产品定位已彻底被重塑。

这种“豪气大减”的变化，也让高档私宅更贴近本地买家的消费能力。例如嘉溪绿苑，在首推周末便录得88%的去化率，平均尺价约3,130元，其中约98%的买家为本地公民或永久居民。发展商永泰控股早前指出，在ABSD调高后，再也无法依赖外国买家，因此必须让单位设计更具竞争力，在总价上更迎合本地需求。

过去外国与本地的超高净值人士是CCR豪宅的主要目标客群，他们往往更看重地址、地契与稀缺性。然而，当ABSD提高至60%后，这些买家完全失去动力，发展商也只能调整策略，重新聚焦本地买家。

预测短期内CCR新盘将持续朝向“高而不豪”的方向发展，直到未来外国买家的ABSD有明显下调，发展商才可能重新扩大户型面积、增加永久地契地段供应与提升豪宅定位。

尽管如此，核心中央区的新盘主要仍是面向高收入本地家庭的产品。

基于现有家庭收入结构，只有收入最高的前20%新加坡家庭能够负担得起CCR私宅，这也意味着市场虽转向本地人，但其受众仍然相对有限。

总体来说，核心中央区正在经历一个新的市场阶段。发展商不再依赖外国财富，而是以更亲民的总价、更紧凑的户型以及更高效的空间设计吸引本地买家。这种新常态让更多购屋者有机会“进驻黄金地段”，但同时也意味着过去那种大面积、奢华感十足的传统豪宅，将在未来的一段时间里变得越来越稀少。