ABSD、EC、集售门槛：业界眼中的下一步改革方向

房价涨势放缓，地产中介业界呼吁预算案重新检视ABSD等楼市措施

随着新加坡私宅价格涨势明显放缓，房地产中介业界认为，现行多项房地产调控政策已来到重新检视的关键窗口期。多家中介公司呼吁政府在即将公布的 2026 年财政预算案中，针对不同类型买家与市场结构，更精准地调整额外买方印花税（ABSD）、执行共管公寓（EC）购买条件，以及集体出售（en bloc）相关规定。

根据最新数据，2025年本地私宅价格全年上涨3.4%，为2020年以来最缓慢的一年。业界普遍认为，在住宅销售维持健康、价格涨幅受控的背景下，当前市场环境已明显不同于前几轮快速上涨周期，政策也有更大的微调空间。

过去一年新加坡住宅市场展现出相当程度的自律与韧性，成交活跃但价格并未失控，这恰恰为政策制定者提供了一个相对安全的调整窗口。2026年预算案正是政府重新检视现有房地产措施的合适时机。

外国人ABSD是否仍需维持高位？

业界讨论的焦点之一，是外国人额外买方印花税（ABSD）的合理水平。政府在2023年4月将外国买家的ABSD大幅上调至60%，这一举措对核心中央区（CCR）的外国买家需求造成明显冲击。

数据显示，在购买核心区私宅的外国买家中，约有7.9%选择的是总价至少1,000万新元的单位，比例显著高于永久居民（4.4%）和新加坡公民（0.5%）。这类高端外国买家主要集中在超豪宅市场，与普通新加坡家庭并不存在直接竞争关系，因此ABSD并非一定要维持在极高水平。

冯景祥建议，将外国人ABSD下调至 30%，在不推高本地家庭购房成本的前提下，有助于恢复高端住宅市场的流动性，同时增加市区人口密度与活力，配合政府“居住、工作与休闲并重”的城市规划方向。对于发展商而言，更清晰的高端需求预期，也有助于提升竞标土地时的信心。

让“组屋升级私宅”回归合理路径

除了外国买家政策，业界也将目光投向本地家庭的升级需求。长期以来，从组屋提升至私宅，一直被视为许多新加坡家庭的重要置业目标，但现行ABSD机制却在实际操作中形成不小的门槛。

目前组屋屋主若在未出售原有组屋前购买私宅，便需缴纳ABSD，这在现金流与操作层面上对真实自住升级者并不友好。建议政府可给予组屋提升者一定宽限期，例如在取得私宅钥匙后的六至九个月内完成组屋出售，而非在购入私宅时立即征收ABSD。

这一做法与现行允许组屋屋主购买另一套组屋或升级至EC的机制是一致的，既能照顾真实居住需求，又能继续对多套房投资者维持完整的ABSD约束。同样的延迟缴税安排，也可考虑适用于从私宅换购转售组屋的家庭，让他们先完成买入，再在期限内出售原有私宅。

EC条件与集售门槛，也被点名检讨

在执行共管公寓（EC）方面，业界普遍认为，随着EC价格在过去几年显著上涨，部分购房条件也有重新调整的必要。建议政府可适度调高购买EC的家庭月收入顶限，以更贴近当前市场现实。

同时，可考虑将购房者的每月偿债比率（MSR）从现行的30%上调至40%，同时逐步把家庭收入顶限从1万6,000元提高至1万8,000元，并在未来再上调至2万元，以确保EC仍能发挥“夹心层住房”的功能。

此外，两家中介公司也呼吁放宽集体出售的门槛，以推动城市更新。对于楼龄40年及以上的私宅项目，建议将集售所需的屋主同意比例从80%下调至70%，让老旧住宅更容易进入重建周期，帮助屋主释放资产价值，也能更有效地利用有限土地资源。

在发展商层面，业界也建议对通过集售取得土地的大型项目，给予更具针对性的ABSD宽限安排，让发展商在规划与竞标过程中拥有更高确定性，从而鼓励参与大型住宅重建项目。

市场进入“精细调控”阶段？

综合业界观点可以看出，在房价涨势明显降温、需求结构逐渐分化的背景下，新加坡住宅市场正进入一个更需要“精细化调控”的阶段。未来政策若能在抑制投机与支持真实居住需求之间取得更细致的平衡，不仅有助于维持楼市稳定，也能让不同群体在市场中各得其所。

2026年预算案，或许将成为检验这一政策思路的重要节点。