降息有助本地私宅交易,但受ABSD等影响成交量未必增加


伴随今年美国联邦储备局降息预期,本地房贷利率有望继续走低。分析师认为,降息将改善私宅买家负担并有助于更多买家重返市场,但因额外买方印花税(ABSD)等其他因素,成交量未必激增。


美联储在去年12月的议息会议上第三次暂停加息,暗示今年利率有望下调。市场人士认为,第一次下调最早可能在今年3月。


降息有望给本地私宅销售带来积极效应。住房贷款利率已从前年固定利率超过4%的峰值,回落至去年底的3.2%左右,更低的贷款利率也许让更多买家回归市场。不过,因为ABSD仍是影响他们的重要因素,预计成交量不一定激增。


若以价值200万元的私宅及75%的房价贷款为例,对于25年贷款年限的单位,利率4%和3%导致月供相差近800元。


原来一些买家可能因高利率导致分期付款高或无法获得足够的贷款而搁置购房计划。降息使他们不仅可获得更多贷款和购房选择,预计这会吸引更多买家进场。不过,除了利率,经济状况和降温措施等也同样是买家考虑的因素。


根据近五年的趋势,市场交易量在利率下调时会增加。尽管地缘政治等不利因素依然存在,但本地经济有望好转将给购房者带来信心。预计今年下半年会有更多买家,而当中以自住居多。


租售比下降 购买私宅不再具吸引力


目前买家减少主要是因为ABSD的增加,房贷利率下降不一定让更多投资者重返市场。此外,虽然房价仍上涨,但租金已停止上涨,导致租售比下降,使购买私宅不再像过去那样具有吸引力。

对于房贷下降的预期,本地银行很可能已消化了降息空间,所以住房贷款利率的降幅不太可能与美联储降息幅度相同。假设美联储在今年总共降息75个基点,本地住房贷款利率可能只会降25个基点。


分析师:房贷浮动利率或下调3.3%至3.6%


房贷的浮动利率可能下调到3.3%至3.6%之间,两年期固定利率有望降至2.5%至2.7%。


哪类私宅更受益于降息的判断方面,高端私宅的贷款较多,利率下降对这类房产买家的好处最大。


大众私宅市场应获益最多,因为这类私宅的买家通常依赖贷款。


由于转售私宅的买家要承担全部的每月按揭付款,降息对转售市场的影响可能最大。


若不包括执行共管公寓(EC)项目,今年的私宅转售量可能会从去年的约1万零850个单位,增加到1万3000至1万4000个单位。与此同时,新私宅销售可能会从去年的6400多个单位,增加到7000至7500个单位。

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