2023年新加坡房地产市场回顾

2022年,新加坡经济较上一季度增长0.2%,全年增长3.8%,较2021年令人印象深刻的7.6%增长幅度有所放缓。造成这一增长的因素有多种,包括通胀上升、利率上升、全球因新冠肺炎实施封锁,以及俄罗斯与乌克兰的冲突。


经济放缓导致购房量下降。 HDB转售交易量下降8%,从29,181套降至26,804套,私人住宅销量暴跌45.6%,从33,673套降至23,127套。新项目的稀缺进一步影响了这些数据。


2023年的一个关键时刻是在世界卫生组织宣布COVID-19不再构成国际关注的突发公共卫生事件。这一声明标志着一个转折点,为房地产市场从前几年疫情带来的挑战中反弹升温。


政府政策干预以维持房价稳定


由于一系列降温措施,组屋价格仅同比增长4.0%,远低于2022年7.7%的增长。


2022年9月,HDB住房贷款的贷款价值比(LTV)限额从85%降至80%,私人住宅业主购买转售组屋还需有15个月的等待期,这些政策抑制了组屋房价增长。


公寓价格增长8.4%,低于去年9.1%的增长。政府年内还出台了多项政策:2023年2月,高价值房产的买家印花税(BSD)税率上调,增幅高达2%;2023年4月出台了另一套政策,其中外国人受到的影响最大的是额外买家印花税(ABSD),购买任何住宅物业的ABSD增加至60%。这成功地放缓了6月和7月两个月的市场价格,但下半年市场再次逐步回升。


百万组屋不再是东方夜谭


百万组屋转售单位数量持续上升,今年增加25%,占今年(2023年)组屋交易总额约1.8%,其中7套转售单位突破140万,最高成交额为156万,创历史新高,是来自大巴窑的优质组屋,展示了市场对此类地理位置绝佳单位的需求。


随着前私人住宅业主的15个月等待期一到,预计市场将看到具有强大购买力的买家涌入。者是组屋转售市场高端价格进一步上涨的潜在催化剂,为公共住房价值的新基准奠定了基础。


2024年潜在单位供应量


在二级市场,亿竣工或获得临时占用许可证(TOP)的私人住宅数量预计将从2023年的预估21,125套(不包括行政公寓或EC)大幅减少至2024年的约7,526套。



2024年公寓市场增长放缓


到2024年,将有29,350个单位(包括EC)可供出售,其中约9,250个私人住房单位将列入 2023年GLS计划的确认名单。


据报道,根据市建局公寓市场空置率,是十年来的最高水平。截至第四季度,增长率高达8.4%。根据过去的数据和趋势,可以预期价格增长将放缓。


2023年公寓市场的增长尚未显著放缓,但成交量已开始下降。预计转售市场将略有放缓。纵观历史,成交量低并没有对转售价格产生重大影响,但随着经济前景的缓和,可以看到公寓转售市场的增长放缓。


对房产市场买卖双方有什么影响?


对于买家,尤其是购买首套房屋的买家来说,这些变化同时带来了机遇和挑战的复杂局面。政府旨在冷却市场的措施正在影响房地产价格和供应量,从而影响买家的购买决定。


与此同时,卖家正在适应这些政策正在重塑的市场。这些变化对其设定房地产价格和实现潜在资本收益的能力产生影响,特别是考虑到新的住房分类和市场预测。


预计公寓市场的同比增长率将进一步放缓至5-7%左右,而今年预计增长率为8.4%。


新组屋分类将重塑房地产格局


新分类下的初始BTO计划于2024年下半年进行。尽管HDB尚未明确概述Prime或Plus区域,但预计一旦提供更多详细信息,Plus位置可能会具有更高的价值。靠近认可的Plus地点的转售公寓可能对买家更具吸引力,或可提供更好的资本增值。



未来租赁市场充满挑战


随着新加坡生活成本的飙升,新加坡劳动力中越来越多的马来西亚人正在利用有利的新元/马币汇率。许多人选择在柔佛州寻求住宿,以避免新加坡不断上涨的费用。这种趋势在各种人群中都有体现,包括蓝领工人和专业人士。


住房供应激增对租赁市场产生了显著影响。有了更多的选择,人们就不太愿意租房,而更有可能寻求拥有住房。此外,在15个月的等待期内寻求临时住房的前私人住宅业主(PPO)数量预计将会减少。


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