私宅组屋价差扩大!未来私宅市场料由私宅住户买家支撑

组屋转售价升幅不如私宅价格涨幅,导致一些组屋提升者被拒于门外。私宅买家当中,组屋提升者的比率自2020年第三季开始下跌至目前的40%以下,未来的私宅市场预料由原私宅住户买家支撑。


在2017年,代表大众化私宅的中央区以外(OCR)的新项目买家,将近一半来自组屋住户,但今年截至8月,这个比率已经下降至20.5%,代表中档私宅的其他中央区(RCR)和高档私宅的核心中央区(CCR)也有相同趋势。



专家:私宅价格升幅远超组屋 限制组屋提升者购买力


早前发布的数据显示,私宅买家当中,组屋提升者的比率自2020年第三季开始下跌至目前的40%以下,而原地址是私宅的买家,比率则攀升至60%。


私宅价格的升幅远超组屋,可能限制了组屋提升者购买私宅的能力。 


从2009年第一季至2023年第三季,私宅价格攀升136.5%,而组屋价格的增幅是78.4%。这个差距预计未来会扩大,因为组屋市场的限制远比私宅市场多。


私宅市场需求仍旧由现有私宅住户支撑,因为私宅价格的升幅把一些组屋提升者拒于门外。根据今年的买家情绪调查,买房预算在150万元或以下的是组屋现有住户,而预算在200万元以上的受访者都是私宅住户。


优质组屋和EC选择和供应增加 不会威胁大众化私宅


未来虽然有更多优质组屋和执行共管公寓(EC)供选择,但分析师认为这不会对大众化私宅造成威胁。


由于有更多新组屋推出,意味有更多首次购屋者会流入初级市场,而组屋转售市场则会面临更严峻的买家争夺战。


然而组屋转售价不会像过去几年一样大幅度增长,因此,未来组屋提升者购买私宅的人数或会减少。


政府早前宣布,从2024年下半年起实施新组屋分类框架,将BTO组屋分为标准(Standard)、优选(Plus)和黄金(Prime)地段,私宅林立的碧湾区(Bayshore)明年将推出首批7000个单位的组屋,占整体推出住宅的七成,其余的是私宅。


由于地点优越,加上组屋设计、周围绿意和可持续倡议融入其中,碧湾和未来南部滨水区的组屋将受欢迎,不过不会对私宅市场造成影响。


但这些地区的组屋再吸引人,超过收入顶限的家庭也无法购买。他们只能转向转售组屋和私宅的选项。


学者:私宅高价或使潜在买家转向组屋市场


私宅的高价位会导致一些潜在买家转向组屋市场,对私宅影响的幅度将取决于这类组屋的供应和私宅价格走势。


EC是大众化私宅最接近的替代住屋类别,每月收入在1万6000元以下的夹心家庭会觉得EC更能负担得起。


未来几年有更多的EC供应,将对大众化私宅造成更大压力,如果私宅销售仍然疲弱,或许会为价格封顶,导致价格出现调整。


大众化新私宅与新EC的价差约41%,虽然EC更可负担,但不会对私宅造成威胁,因为不是每个人都符合购买条件。购买EC的主要是首次购屋者和组屋提升者。


也有一些符合EC购买资格的买家,因为不想受到五年最低居住年限限制而购买私宅。


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