大众市场公寓是房市稳定的关键?


截至2023年上半年底,新加坡中部地区以外(OCR)的私人非有地住宅物业(也称为大众市场部分)约占新加坡的46%,即149,498套。中部其他地区(RCR)和核心中部地区(CCR)分别占31.7%和22.3%。


过去几年,从2017年第一季度到2023年第二季度,OCR中非有地私人住宅的比例保持相当稳定。根据2017年到2023年的数据显示,大规模46.4%的交易来自OCR交易市场房屋。由于买家熟悉该地区且价格实惠,OCR房屋受到HDB升级者的青睐。


因此,OCR中交易量和价格的任何重大变化都可能对房地产市场产生深远影响。确保OCR内非有地住宅供应和价格稳定对于市场稳定至关重要。


政府通过管理土地供应、实施抑制购买的降温措施以及应对金融体系风险的宏观审慎措施来维持房地产市场的稳定。


2018年上半年,当OCR的私人住宅价格飙升8.7%时,政府推出了增加额外买方印花税 (ABSD)和收紧贷款价值比(LTV)等措施来抑制价格。


OCR的房价在紧随其后的一个季度(2018年第三季度)下降了0.1%,并在随后的几个季度中更加可持续地增长。


当2021年、2022年和2023年房价与经济基本面不同步时,除了提高ABSD之外,政府还宣布了进一步的贷款紧缩措施,例如降低总偿债率和提高中期利率下限。 2021年12月,政府还宣布将增加住房供应以满足需求。


集体收购周期于2017年开始,并于2018年放缓,这两年使OCR开发的私人住宅单元供应量大幅增加了约10,000个。

政府将政府土地销售(GLS)计划下提供的土地上的私人住宅单元供应量减少了约50%。 2018年和2019年平均每年释放约可容纳1,200个单位的土地,而2017年释放的土地可容纳单位数量超过2,500个单位。


2017年至2020年间,集体收购市场和GLS计划下的土地销售确保了OCR中出售的新私人住宅的稳定供应,每年数量在4,000至5,000套之间。


疫情的爆发给经济带来了前所未有的不确定性,政府进一步将GLS计划下OCR的私人住宅单元供应量削减至2020年的680个。这可能是有记录以来的最低水平。


当2021年经济强劲增长7.6%时,对住房的需求强劲回升。新房供应严重不足,需求强劲复苏,为房产市场创造了条件。


OCR的私人房地产价格在2021年飙升8.8%,2022年飙升9.3%。这促使2021年12月和2022 年9月采取新一轮的降温措施。为了满足不断增长的需求,政府在2021年GLS计划将增加 134%,覆盖估计1,590个私人住宅单元。到2022年,OCR土地单位供应量将再增加76%,达到2,790个单位。


2023年,GLS的OCR土地供应量达到10年来的最高水平,达到可容纳3,455个单位。由于从地块出售到项目推出至少有12个月的时间间隔,OCR推出出售的私人住宅单位数量大幅下降,并于2022年跌至仅1,669套的低点,这是疫情期间土地销售低迷的结果。


2021年和2022年上半年OCR土地供应的增加为2023年带来更多的新项目推出。2023年1月至9月期间,OCR预估有1,716套新私人住宅推出出售。


OCR内的另外500多个单位会在2023年第四季度出售。项目包括Hillhaven、Hillock Green和 J’den。


Hillhaven是Hillview私人住宅区的一个拥有341个单位的项目,距离Hillview地铁站仅几分钟步行路程。 



Hillock Green是一个拥有474个单位的项目,位于即将建成的Lentor私人住宅区,对面是购物中心和Lentor地铁站。 



J’den位于新加坡第二中央商务区的中心地带,是前JCube商场的重建项目,拥有368个单位。



这些可能使OCR推出的单位总数在2023年达到估计两千多个单位。虽然这高于2022年的 1,669套单位,但仍远低于2021年的2,951单位以及2017年至2020年的年平均4,000至5,000个单位。


然而,供应量的增加是在最近推出的新项目销售放缓的情况下发生的。


大众房屋市场往往会受到更多组屋升级者的欢迎。但近年来,拥有组屋地址的买家数量和比例有所下降。拥有HDB地址的买家几乎占2017年新销量的50%。根据截至2023年8月的交易数据,这一比例已降至20.5%。RCR和CCR房屋也观察到类似的趋势。


关键的转折点可能是——政府在2021年12月16日将第二套房产的额外房产印花税(ABSD)提高到17%。包括25%的首付和4%的印花税,HDB升级者在购买信德私人住宅时,将不得不以先进或公积金支付房价的近五成。


在此之前,许多人会出售或出租公寓,或与父母亲戚住在一起,但疫情的爆发打乱了这些计划。由于在家工作盛行,家庭需要更多的空间,导致可供出租的公寓供应紧张,租金飙升。另以种选择是购买新的行政公寓(EC)单元。但EC项目有严格的资格条件,许多HDB升级者不符合资格。


当前的市场状态并不理想,从长远来看将限制住房的发展,还可能影响大众市场的稳定性。


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