新公寓和转售公寓的购买流程 (BUYING PROCEDURE / TIMELINE)

发布日期:2018-09-13 16:59
新公寓购买流程
新公寓指发展商直接向买家卖出的未建成期房。新加坡发展商条例(Housing Developers Rules)严格明确规定了期房的付款流程,所有本地发展商都必须遵守。

  1. 签订选购权合同(OTP,Option To Purchase)。 
    • 发展商有统一的选购权合同,即每人所得一致。签订OTP相当于下订买房意愿,买家需要当场向发展商支付房产价格的5%现金,作为预购费用。签订后,发展商必须按照合同协议的价钱卖房,不可反悔或更改。选购全合同有效期为14天,期间买家可以选择执行OTP,按照协议继续购房;反之,如果选择不执行OTP,买房意愿作废,先前支付的5%现金将被没收其中的25%,剩余75%买家可以拿回。
  2. 签订购买合同(Sales & Purchase Agreement),支付剩余首付,办好贷款。
    • 签订OTP两周内,发展商会向买家发出购买合同。收到购买合同三周内,买家需要签字确认。购买新公寓需要支付的首付是房产价格的20%。之前预购费用已经付了房产价格的5%,签订OTP的八周之内,买家需要付清首付剩余的15%,可以用现金或公积金支付。
    • 如果买家想贷款买房,则需要在OTP的14天有效期之内选择银行和贷款配套,提供本地收入证明,向银行申请贷款。条例明令买家每月借贷总额不得超过其月收入的60%。
    • 对于没有本地收入的外国买家,例如中国买家,则需要中国国有的银行提供人民币存款证明。假设中国买家要在新加坡购置约100万新币的房产,就需要向新加坡本地银行提供500万人民币左右的存款证明,贷款最多可贷到75%。目前新加坡贷款利率低于2%,总的来说还是相对划算的。
    • 签订S&P之后,买家就成了屋主。
  3. 按照建造工程进度付款。
    • 20%的首付支付完成后,剩余房款将按照建筑工程进度陆续付款。如果有银行贷款,银行会按照工程进度放款,未放款部分无需月供,没有利息。整个付款过程按照不同的工程进度,有的甚至可以可以长达3至4年。
      • 普遍情况:
    • 6-9个月,地基完成,买家缴付10%房款。
    • 再过6-9个月,建筑构架完成,买家缴付10%房款。
    • 3-6个月,墙体完成,买家缴付5%房款。
    • 3-6个月,屋顶地板完成,买家缴付5%房款。
    • 3-6个月,停车场、道路沟渠、小区设施完成,买家缴付5%房款。
    • 3-6个月,门窗电线管道完成,买家缴付5%房款。
    • 3-6个月,全部建成,颁发临时入伙证(TOP),买家拿钥匙,缴付25%房款。
  4. 接下来入住的一年是发展商的保修期,一年后买家验收完成,缴付15%尾款
    • 付款明细:完成买卖付2%,入伙证发出后付8%,交钥匙后满12个约付5%,总共付清剩余15%尾款。
    • 累进付款计划是用于购买新加坡未完成房产(包括新房产)。这种按照工程进度付款的好处在于给予买家足够充裕的时间准备房款费用,同时彻底防止工程烂尾,发展商卷款潜逃的可能性。

新加坡买房款项并非直接打到发展商户口,而是暂存于政府部门设立的建房户头里。待一个阶段工程完工且验收通过后,发展商才可以拿到这一阶段的房款金额。
现在市面上也有一些较为特殊的新公寓,楼盘已经建成,发展商直接卖给买家,因此不受发展商条例的束缚和监控。这些已经建好的公寓,购买流程较为灵活,发展商可以自己决定购买流程。
 
转售公寓购买流程
毕竟是二手公寓,买卖双方都是个人,只要双方都同意合同条件,买卖即可成立。因此转售公寓买卖流程不像新公寓一样条例明确,买家或许会遇到各种各样的情况。一般情况下二手公寓买卖流程比新公寓期房快得多,通常8-12周就能完成交易。

  1. 签订选购权合同(OTP,Option To Purchase)。
    • 转售公寓得OTP没有统一格式,但买房中介通常会提供市场上普遍能接受得标准格式OTP。签订OTP后,买家需要当场支付1%定金给卖家,可以是现金或支票。只有卖家确实收下这1%现金或等到支票过账后,OTP才算开始生效。一旦生效,卖家必须按照协议价格卖给买家,不可反悔或更改。
    • 选购权合同通常有市场约定俗成的14天有效期。这期间买家可以选择执行OTP,按照协议继续购买房产。若选择不执行,OTP过期后,买家将损失这1%定金。
    • 如果买家需要申请贷款,得在14天内拿OTP向银行申请。银行最多可发放80%房贷。
    • 此外,如果买家看中卖家家居,可以和买家协商买房送家居,列下详细清单,附在OTP里。
  2. 执行选购权合同。
    • 如果买家下定决心买房,就可以签字执行选购权合同,并支付4%房款。两周内,卖家需要付印花税和额外买家印花税。
  3. 剩余房款可用现金/公积金支付。
    • 买家律师将协助买家完成全部法律文件,完成交易。



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