现在是投资核心中部地区(CCR)优质房产的好时机吗?

发布日期:2022-06-03 20:15

在疫情肆虐的这几年,尽管存在经济增长,但鉴于全球经济衰退的风险增加,利率上升导致的通货膨胀,令人担忧。 不过好的一面是,经济衰退提供了良好的投资机会。


新加坡的利率可能会随着美联储加息的步伐而上升,但速度应该较缓。然而,新加坡的通货膨胀率处于十年来的最高水平。 在高通胀环境下,越来越多投资者积极寻找资产投资,以对冲通胀。


尽管全球市场存在不确定性、又鉴于利率上升和刚出台的房地产降温措施,但新加坡私人住房市场一直保持弹性。在过去的八个季度中,从2020年第一季度到2022年第一季度,市建局私人住宅物业价格指数上涨了 14.1%。


2022年第一季度,整体私人住宅价格指数环比上涨0.7%,而有地房产价格指数上涨4.2%。


在非有地住宅部分,中部以外地区(OCR)的郊区公寓仍环比增长2.2%,而城市边缘或中部地区其他地区(RCR) 和优质公寓(核心中部地区或 CCR)下降分别为2.7%和0.1%。


CCR的新私人非有地房产销售量在2021年达到顶峰,达到2,466套,是八年来的最高水平。

 

在2022年的前四个月,CCR共售出约551个单位。新加坡人和永久居民是CCR中最大的买家群体,2021年占买家的89.9%,2022年前四个月占88.5%。十年前2011年,新加坡人和永久居民占61.1%。


去年12月最新一轮出台的房地产降温措施,尤其是对外国人征收30%的额外买方印花税 (ABSD),可能会抑制需求。


不过目前租金不断上涨,达到近十年来的最高水平——也吸引了投资者对CCR优质房产的兴趣。


在过去一年中,CCR的新非有地住宅平均价格与RCR的平均价格之间的差距也缩小了。2022 年第一季度,CCR价格同比上涨3.4%,而RCR和OCR价格同期分别上涨7%和9.2%。


这使得投资CCR房产更具吸引力,尤其是在中央商务区的房产项目。在中央商务区推出的最后两个政府土地出售 (GLS) 地块是位于伯南街的地块,该地块于2019年9 月以每平方英尺 1,463元的地价出售给MCC Land和HY Realty的合资企业;Marina View的地块于2021年9月以每平方英尺1,379元的价格出售给IOI Properties Group。



在伯南街的位置是即将建成的351个单元的One Bernam。去年5月推出的公寓共售出99套,平均价格为每平方英尺2,477元。



同时,地铁沿线新建项目的价格也达到了新的标杆。例如,位于花拉公园的拥有407个单元的Piccadilly Grand于5月推出,其中77%的单元以每平方英尺2,150元的平均价格售出。联合开发商City Developments和MCL Land于去1月以每平方英尺1,129元的价格购买了这块99年地契的政府土地。



Bukit Sembawang Estates 298套Liv@MB,5月21日推出的第一天就售出了220套,均价为每平方英尺2,387元。


除了土地价格上涨之外,重新审视CCR的另一个原因是——政府计划振兴CBD和大南部滨水区的长期计划。


虽然新加坡人仍然渴望投资住宅物业,但他们的第二个(17%ABSD)和第三个或后续物业(25%ABSD)较高的ABSD一直是一种威慑。这导致许多夫妇探索“decoupling”,作为购买第二套房产的手段。


为了做到这一点,第一套房产应该采用共同持有而不是联合持有的形式。


在共同持有下购买房产的夫妇将所有权安排为:其中一人持有99%的股份,而另一人持有1% 的股份。这使他们能够使用他们的公积金并就他们的总收入申请抵押贷款。


如果他们以后想购买第二处房产,持有1%的配偶可以将其出售给拥有99%的配偶,让后者拥有房屋的全部所有权。这样产生的ABSD将基于1%股权。


这使另一方腾出名额购买另一处住宅物业。由于它将被视为第一个住宅物业,买方将不会产生 ABSD。






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