永久地契 vs. 99年地契——如何选择?

发布日期:2020-01-23 17:10
新加坡本地购房者倾向于寻找永久地契房产,大家普遍认为永久地契的房屋承载更高的价值,而且不能被政府收回。在购买心仪房产或进行房产投资时,不少分析两者利弊投资者的共同结论是,永久地契物业往往可以取得更好的价值,但99年地契物业可以获得更高的租金收益。以上说法是否准确?让我们进一步探索。 

永久地契房产可被政府回收

实际上,政府无法收回永久地契房屋是一个普遍的误解。无论如何,规定允许政府为重要基础设施或安全目的而开垦土地。某些位于政府重点计划发展扩张区域的永久地契房屋,也有可能被收购整体重建。 

永久地契房产的市场价值

那么,永久地契房屋是否真的具有更高的市场价值?这完全取决于您房屋的位置。位于中央商务区的99年地契公寓,将比位于市区以外的永久地契物业具有更高价值。在确定物业价值时,该房屋所处的地理位置,和周边设施等交通便利性更为重要。 



Van Holland @ 荷兰村 永久地契 240米步行距离至Holland Village地铁站 



Boulevard 88 铂瑞雅居 @ 乌节 永久地契 近Orchard地铁站 近乌节路购物区 

99年地契房屋的市场价值  

最大的缺点便是随着地契年限的缩短,99年地契的房产价值将急剧下降。在地契所剩的40年内,银行将限制该房产出售的融资。剩余30年之内,潜在买家甚至无法提取公积金来资助购买房屋。尽管这一,但当地契即将到期时,该房产也可能用于再度开发,地契可以再续99年。  

99年地契物业具有较低的市场价值,是普遍上的一个认知错误。如上所述,您的房屋价值更多取决于其位置,而不是取决于地契属性。 

基于99年地契和永久地契公寓位于相同区域,享有相同设施的前提下,如果99年地契房产剩余地契不足78年,则永久地契项目具有约10%更高价值。如果地契还剩78年以上,那么其价值通常仍等同于永久地契项目。但当地契少于40年,房产价值差异将变得更加明显。  

不过如果项目位于绝佳地理位置,临近地铁站等公共交通网路,周边设施齐全,靠近名校的话,哪怕是99年地契的项目,增值空间也会很大。 



Artra @ 红山 99年地契 Redhill地铁站步行距离 综合发展项目 



Wallich Residence @ 丹戎巴葛 中央商务区 99年地契 直通Tanjong Pagar地铁站 

永久地契和99年地契房产租金回报率  

永久地契公寓所获得的租金收益要低于99年地契公寓,因为永久地契公寓的初始售价比附近99年地契公寓高约10%至15%,但租金通常较为一致。99年地契的每月分期付款也比永久地契低。  

据调查,99年地契公寓的租金回报率在3%-5%甚至更高,而永久地契公寓仅2%-4%。 

目前房地产市场推出的房产项目,有绝大部分都是99年地契项目,而且更容易兼顾地理位置好,交通方便,周边设施齐全这些重要因素。 



Eden Residences 首都御府 @ 市中心 99年地契 近City Hall地铁站 已获取TOP 



The Crest 嘉御苑 @ 红山 99年地契 步行至地铁站 已获取TOP 



Marina One Residences 滨海盛景豪苑 @ 滨海湾金融区 99年地契 综合发展项目 

永久地契物业和99年地契物业之间的价格差距逐渐缩小?  

鉴于某些99年地契物业所处的位置和便利性方面表现更好,因此其性能可能会优于永久地契的属性。通常,当整体房地产市场炙手可热时,鉴于供应仍然有限,永久地契物业可获得更高的价格溢价。 

与同一地区的99年底起物业相比,永久地契单位的初始售价往往高出10%-15%。但根据数据显示,2002年至2003年之间,两者价格差距估计为35%。2015年缩小到大约15%,而今日估计已经缩小至10%。



Treasure at Tampines 聚宝园 @ 淡滨尼 99年地契 超过2000户单位大型公寓住宅 



The Tapestry 荟锦嘉园 @ 淡滨尼 99年地契 大型公寓住宅项目 



Sengkang Grand Residences 盛港嘉园 @ 盛港 

99年地契 综合开发项目 永久地契,还是99年地契? 

如果买房投资或自住,房地产价格上涨对您来说至关重要,那么最好选择一个地理位置好,靠近地铁站或处于政府未来指定发展规划地区的物业。 

目前房地产市场趋势持续上涨,房价有增无减,99年地契公寓的可负担性通常胜于永久地契公寓。而永久地契是新项目极具吸引力的特点,开发商往往会特意标榜来使项目更具宣传吸引力。不过很多99年地契公寓项目会在所处地理位置,项目设施环境,设计工艺等方面提供更多物超所值的好处。 

现如今,越来越多买家在买房时不介意购买永久地契或99年地契项目,使得两者差距愈发缩小。买房自住,或者用作投资理财,人们更多看中的是地理位置,交通方便,租金回报等实际因素。 

综上所述,结论就是如果预算足够,想以买房作为长期投资和期望资产升值,就可以选择地点好的永久地契项目。如果考虑比较实际的问题,如租金回报率,近年有意脱售,或者买房自住希望交通方便,地理位置优越的话,不妨选择99年地契项目。

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