利率和基准价格上涨——对今年的房地产市场会造成什么样的影响?

发布日期:2022-03-26 16:04


今年购房者需要关心的两个重大问题——未来几个月的利率上升,以及新加坡即将推出的新私人住宅项目更高的起价。


政府在过去几年推出的多轮房地产降温措施,提高了新加坡的房地产投资者的最低资本要求。


政府表示,采取降温措施是为了使房地产价格增长与经济基本面相匹配。


鉴于这些普遍的市场状况,计划今年升级的组屋和私人住宅业主可能会发现提升地产阶梯或投资住宅房地产更具挑战性。


卖一,买二?


几年前向许多房主推销的一种常见投资策略是“卖一个,买两个”的方法。这要求业主出售他们现有的房产,并利用当时住宅物业价格的飙升,并从出售中获得资本收益。


然后,这些收益将重新分配给替换房屋,其中一部分用于投资物业以获取租金收入。PropNex Realty 咨询分公司总监 Ray Teo 认为这是一种风险投资策略。


“这种类型的投资方法最适合那些通常投资不足的人,例如那些坐在全额支付的房产上并且没有其他投资的人。这种类型的投资方法也最适合作为投资组合重组,”他说。


房地产投资者应避免短期套现,而选择逐步积累其房地产投资组合。投资组合重组并不像听起来那么简单,尤其是在当前的市场条件下。它还取决于个人的信用记录。


传统意义上,房地产投资被视为一种渐进的滚雪球效应,其中一些精选房产会在相对较长的时间内升值。重要的是让投资随着时间的推移而增长,而不是在短期持有房产后套现。


投资门槛提高


现行房地产降温措施的持久影响是增加了渴望在新加坡投资住宅物业的个人进入门槛。 


例如,在 2020 年 12 月推出的最新一轮房地产降温措施中,新加坡人购买第二套房产的额外买方印花税 (ABSD) 从 12% 上升至 17%。对于第三个和后续属性,现在是 25%,高于 15%。外国人的 ABSD 也从 20% 提高到 30%。


如果你考虑投资住宅房地产市场并购买投资物业,由于 ABSD 的增加以及总偿债率 [TDSR] 从之前的 60% 降至 55%,这将变得更加困难。这些肯定会影响在新加坡投资住宅物业的能力。


然而,当地人可能会选择投资其他房产类型,例如一些商业和工业房产。


敏锐的投资者可以探索具有吸引力的投资机会。但这些另类资产也有其自身的风险。例如,与住宅相比,分层商业和工业空间的买家人数较少。因此,将来尝试卸载该资产可能会带来一些挑战。



高利率的压力


除了投资者之外,今年考虑购买房产的组屋升级者可能会感受到更高利率的压力,但这仍然不会阻止大多数打算在今年升级房产的房主。


总的来说,我们预计今年人们会继续购买房产,尤其是首次置业者。


由于预计未来几个季度的利率会更高,有意向买房的业主可以锁定市场仍然提供的相对较低的利率的金融机构。


房屋升级者可以做些什么准备?


建议购房者在购买房产之初就获得住房贷款的原则性批准,以确保他们可以借到相应贷款。


“买家还应该核实他们打算购买的房产的市场价值,以确保他们没有为房产付额外资金,因为这会导致大量现金估值过高的情况发生。


房主应该谨慎地计划和制定最适合他们的抵押贷款方案。例如,一些五年期固定利率可能很有吸引力,但它存在长期锁定这些利率的风险。


买家还需要考虑他们的现金流管理,并在较小的贷款和尽快偿还抵押贷款之间做出选择,或者现在最大限度地融资以利用低利率环境。





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